税理士飯塚美幸のひとことメッセージ

by expresstax

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 週刊ビル経営2005年8月30日号に掲載されました。ビル経営税務Q&Aです。

Q.
 弊社は1筆の土地上に、賃貸事務所ビルと貸店舗ビルを所有しています。ところが、このたび弊社の自社株評価の必要から固定資産税の登録台帳の確認をしたところ、敷地が1つの土地として評価されています。この土地は3方路線に面していますが、ビルと店舗は異なる路線に接しています。ビルも店舗も既に築15年、これまでずっと高い評価額で課税を受けていたようです。固定資産税の取り戻しはできますか。

A.
 固定資産税の過誤納還付請求をしてみましょう。明らかな課税誤りの場合は、遡って還付を受けることができる場合もあります。

1.土地の評価は利用画地ごと

 固定資産税の土地の評価は、原則として一筆ごとに評価しますが、一筆の宅地が一体として利用されていない場合には、例外として画地計算法上、区分して評価することになっています。 お尋ねの内容であれば審査申出書を60日以内に提出して審査を仰ぎましょう。

2.課税の時効の原則は、5年間のみ

 固定資産税は、各自治体が土地家屋の評価額を調査決定し、課税する賦課課税制度です。
固定資産税については、納税通知書交付日から60日までは、審査申出ができます。その審査申出が正しければ、台帳が訂正され、当年税額が縮減されます。過去も誤った課税が行われていた場合は、過去課税分も原則は国税と同様5年間の時効まで還付される場合があります。

3.5年よりさらに前の過誤納還付請求権

 自治体によりますが、不当利得返還請求権を認める条例により、さらに遡った還付規定を定めている場合があります。
 例えば東京都は平成9年に「納税者の信頼を確保し、円滑な税務行政の推進に資するために」救済措置として「東京都固定資産税及び都市計画税に係る還付不能額の返還等要領」を定めています。
 所有者違い・物件違い・瑕疵ある賦課処分で公益上必要と認める場合は、納付事実を確認して10年前以降を還付、納付事実確認書類を提出した場合は20年以降分を還付する旨明記しています。

 他の市区町村も足並みを揃えているところが多く、実際還付対応されています。 
まずは自治体の条例を調べて、適正な措置を求めましょう。
by expresstax | 2005-08-30 23:49 | パブリッシング

与信スキルチェック

 経産省が事業支援サービス活動の一環として、「経理・財務サービス スキルスタンダード(事業支援サービス市場の構築に向けた基盤整備 )」を公表しています。
 その標準的な運用モデルを構築が帝国データバンクさんに委託され、帝国データバンクさんのホームページにその項目が掲載されています。

 お客様の与信管理チェックにも有効ですので、引用させていただきます。全50項目です。

 ちなみに自社でやってみましたら、176点、A-という評点でした。
 税理士事務所は、高得点であたりまえなのだと思います。
 そのわりには、大甘かな、と反省しました。

<与信管理の基本>
1 自社の与信管理のために有効な収集情報は分かっていますか?
2 収集した情報の見方や評価方法は分かっていますか?
3 評価結果を、リスクに応じた区分に分けていますか?
4 リスクに応じて取引可否判断を行う基準を作っていますか?
5 リスクを考慮した与信限度額を設定するルールを作っていますか?
6 以上のことをまとめた、与信管理基準の資料を作ってますか?
7 企業単位で、取引先の月末の売上債権残高を集計していますか?
8 取引先に関わる変動情報を入手できる体制になっていますか?
9 与信管理に関して、役割分担が決まっていますか?
10 与信管理の方法を見直して、レベルアップしていますか?

<新規取引>情報収集
11 インターネットで新規取引先のサイトを確認してますか?
12 新規取引先の登記簿を見てますか?
13 社内に詳しい者がいる場合、新規取引先の内容・状況等を聞いてますか?
14 新規取引先が関連する業界情報を収集していますか?
15 新規取引先のある地域情報を収集していますか?
16 新規取引先へ直接訪問を行い、インタビューを実施していますか?
17 調査会社に新規取引先の信用調査を依頼していますか?
18 新規取引先に、決算書がもらえるようお願いしてますか?
19 格付会社が付ける、新規取引先の格付を入手していますか?
20 新規取引先のリスク評価をする、調査会社等の指標を入手していますか?

<新規取引>判断・対応
21 新規取引可否を判断する時に、社内で作った与信管理基準を見てますか?
22 新規取引先の決算書がある場合、財務分析をしてますか?
23 決算書以外の、集めてきた様々な情報の分析をしてますか?
24 社内の与信管理基準を使って、リスクによる評価をしていますか?
25 評価をもとに、新規取引可否を判断していますか?
26 評価をもとに、与信限度額を設定していますか?
27 評価をもとに、取引条件を設定していますか?
28 新規取引を始める前に、基本契約書を作成していますか?
29 基本契約書において、取引条件、特約事項等を記載していますか?
30 新規取引に関して以上の流れをスムーズに行っていますか?

<継続取引>変動情報、緊急対応
31 継続取引先のリスク評価をする、調査会社等の指標の変動情報を入手していますか?
32 リスクの変動に伴って、与信限度額を変更していますか?
33 毎月、取引先の債権残高と与信限度額を比較していますか?
34 債権残高が与信限度額を超過した場合、状況確認や回収促進を行ってますか?
35 回収遅延が起こった場合、回収促進してますか?
36 信用情報を、様々な方法により入手していますか?
37 信用情報が発生した場合、社内で共有していますか?
38 信用情報が発生した場合、調査会社に調査を依頼してますか?
39 リスクが高い緊急を要する状況では、取引中止等の対応をとってますか?
40 緊急を要しない状況でも、日常的に各種情報収集を行っていますか?

<継続取引>情報確認、判断・対応
41 社内の詳しい担当者に、継続取引先の状況を聞いてますか?
42 継続取引先が関連する業界情報や地域情報を収集していますか?
43 リスクが高い場合、継続取引先へ直接訪問を行い、インタビューを実施していますか?
44 信用調査会社に、継続取引先の信用調査を依頼していますか?
45 継続取引先の決算書がある場合、内容を確認していますか?
46 社内の与信管理基準を使って、継続先に関してリスクによる評価をしていますか?
47 リスクが変化した場合には、継続取引の可否を判断していますか?
48 リスクが変化した場合には、与信限度額や取引条件の見直しを行っていますか?
49 リスクが変化した場合には、継続取引先に対して、基本契約書の見直しを行ってますか?
50 継続取引先に関して以上の流れをスムーズに行っていますか?

 そういえば、明日は診断士の更新研修でした。
 また、勉強してきます。
by expresstax | 2005-08-28 23:49 | お仕事

カード会社と調査会社

 最近カード会社から勧誘電話が妙に増えました。
 既に持っているカードのライバル会社です。
 これまでまったく勧誘がなかったのに、急に、それもゴールドです。
 聞いてみると、事務所の住所表示に特徴がありました。
 
 ははん、と分かりました。
 数年前に大手調査会社から調査員が来たのです。
 その際の依頼の時に調査員が当初確認してきた表示と同じ表示です。
 一般的には表に出ていません。
 だから、調査会社経由のデータがそのカード会社に行ったのだろうと、ピンと来たのです。
 
 調査会社の調査の際には、事務所の財務諸表を見たい、ということなので、主要数字だけ教えました。
 開示は、会社にとってプラスだと、聞いていたからです。
 どちらからの調査依頼だろうということも、なんとなく見当がつきました。
 
 とぼけてカード会社の勧誘員にデータの出所はどこか?調査会社か?と聞くと、あっさり、そのとおりだと白状しました。
 評点いくら以上の会社の社長に対して、ゴールドを進めている、
 ウチの会社の評点はいくら、最高評点はいくら、ということまで話しました。
 さらに、その勧誘員の持っているリストのなかではウチはほぼ最高評点だといいます。びっくりです。
 もちろん、ほいほいとゴールドカードを何枚も作るわけにはいきません。お断りしました。
 調査会社がカード会社に名簿を渡している(きっと売っている?)だろうこともわかりました。
 調査会社で優良会社だからといえば、社長さんたちは、くすぐられてカードを作るのでしょう。
 だから、勧誘員もそれを無防備に話すのでしょう。
 あるいは、もしや、それさえ想定したマニュアルがあるのかもしれません。
 
 いやはや、情報防衛はたいへんだな、気を付けねば、と思いつつ、所得公示がなくフォーブズなど民間調査で所得リサーチして公表、覇を競うのは、諸外国の方が本場ですから、なんでもあり、というのが、お金の世界なのかも知れません。

 ちなみに、念のために調査会社でウチのデータを見てみましたら、調査後の年データを答えていないはずなのに、テキトーな数字が入っていました。またもや、いやはや、でした。(つまり、実際売上より低く表記されています。実はもちっと高いのですよ、調査員さん。)
by expresstax | 2005-08-27 23:05 | 折りにふれて
                        エクスプレス・タックス株式会社
                 TEL.03(3461)8441 FAX.03(3461)8456
                      税理士・中小企業診断士 飯 塚 美 幸

拝啓 盛暑の候益々ご清祥のこととお喜び申し上げます。

 さて、このたび弊社顧問先様であられる安藤泉様の書籍「現役金持ち大家さんがこっそり教える10年連続入居率99%にしたアパマン経営法」(日本実業出版社刊)が発売になりました。 
 平成15年秋のエクスプレス資産経営セミナーで「満室経営実現のノウハウと資産成長管理策」をご講演後、カリスマオーナーさんとして一躍有名になり、全国の講演で引っ張りだこ、賃貸住宅フェアでは聴講客NO.1です。
 その出版を記念して、建築当初1室しか埋まらなかったマンションが、なぜ10年満室、高賃料記録を続伸できたのか、そのノウハウを直接披露していただくセミナーを開催致します。
 本に書けなかったお話も披露、ご質問にも対応頂きます。
 ぜひお誘い合わせの上、ご参加ください。       敬具 

                    記

日時:平成17年9月21日(水)午後1:30~4:00(1時開場)

場所:エクスプレス・タックス株式会社セミナールーム
  東京都渋谷区道玄坂1丁目10番5号DPM道玄坂ビル9階 

講演:第1部「現役金持ち大家さんの10年連続入居率99%のアパマン経営法」
                有限会社コンフォール 代表取締役 安藤 泉 様
   第2部「安藤様と担当税理士が明かす『財産を殖やす良い節税』と『悪い節税』」
       パネラー:安藤泉様・エクスプレス・タックス㈱ 税理士 岩澤秀幸
       コーディネーター:エクスプレス・タックス㈱ 税理士 飯塚美幸

資料:著書を最寄りの書店で購入、ご持参ください。入手不能な方は予めご連絡ください。

受講料:5千円(エクスプレス顧問先様3千円)

お申込方法
 下記にご記入の上、FAX又はメールにて、お申込ください。

平成17年9月21日(水)エクスプレス出版記念セミナーお申込書
ご芳名
御社名
会社住所・ご自宅住所
電話番号
FAX番号
ご要望
by expresstax | 2005-08-26 23:20 | 耳より税金情報
 顧問先の安藤様が、月例経営会議に、ご夫妻で明日発売のご本を贈呈でお持ち下さいました。
 裏表紙に、贈呈のサインも入れて頂きました。ありがとうございます。
明日には、新聞広告、店頭に並ぶそうです。

d0054704_053270.jpg  
 「現役金持ち大家さん」がこっそり教える「専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法」
安藤 泉 著 日本実業出版刊
四六判並製本 240ページ  定価 1575円(税込)  ISBN4-534-03950-6 C2030
 専業主婦が相続税対策で始めたアパマン経営なのに、「10年連続入居率99%」を達成。
 その秘密を、「建物管理」「コミュニケーション」「財務」の3方面から徹底解説。
 「アパマン経営が苦しくなる時期が一目でわかるグラフ」を活用すれば、誰もが金持ち大家になれる!」
 

 帯には安藤様のいつものお美しい笑顔があります。
「節税ばかり考えていると、金持ち大家さんにはなれませんよ」と、バッチリ書かれています。

 手塩にかけたマンションの写真もたくさん載せていただきました。
 財務監修として、私の名前も入れて頂きました。
 ありがとうございます。
 
 一昨年秋、弊社の資産経営セミナーで、満室経営の極意について語って頂いてから、あれよあれよと、カリスマオーナーさんとして有名になられました。
 感無量です。

 ご本の著述には、数字の検証、建築当時を振り返ってのとりまとめなどなど、それはがんばって取り組まれました。
 10年間の賃貸経営の努力の結晶です。
 いつも明るく笑顔で最先端をきりひらいて頂く安藤様の、素晴らしい階段の一段です。

 「この本によって、子供達に、資産経営を伝えたかった」としみじみとおっしゃったご主人様の言葉がとても印象的でした。まさに夫婦二人三脚、すばらしいお二人です。
 
 来月には、弊社で出版記念のセミナーもお願いします。
 ほんとうにおめでとうございます。
by expresstax | 2005-08-25 23:04 | お客様

在外財産の分与

 今日のご相談です。
  
1.財産分与の課税関係

 まずそもそも、財産分与は、それが、有責者からの慰謝のための金銭の分与であれば、受贈者には非課税となります。
 資産の分与の場合は、分与者が、まず、資産を売却して売却税引後の金銭を分与したと考えます。
 したがって、それが慰謝料であれば、分与者に譲渡課税、受贈者は非課税となる、というのが、日本の財産分与の立論です。
 
2.在外財産の分与の場合の課税関係

 もし、分与者も受贈者も日本の居住者なら。相続税法上は無制限納税義務者であり、所得税法上は、日本の居住者として、基本的に全世界課税を受けることになります。
 在外財産の移転の場合は、現地国法の適用を受け、基本的に、所在地国課税の後、日本での全ての所得の課税、課税が重複する部分については税額控除により調整するわけです。
 分与者の課税につき、注意が必要です。
by expresstax | 2005-08-24 23:11 | お仕事
 相続税の嘆願還付事案に取り組んでいました。

 土地の評価について、若干のやりとりがあったものの、所轄税務署から、嘆願を認め、更正還付する旨の連絡がありました。

 更正の制限期間が9月末に迫っていますので、決まった以上は、早く手続きを進めたい、という担当上席のお話です。
 
 ほとんどが、土地の評価による減額です。
 提出から20日。税務署さんのスピード決済です。

 法の適用についての計算の誤りならともかく、評価については、当初申告が納税者が判断した「時価」なのだから、まして更正の請求期限(相続税の法定申告期限から1年間)を過ぎてまで、更正は認めない、という意見もあります。

 しかし、誠実に再調査しての再申告に、所轄税務署さんも、誠実に対応してくれました。
 
 特に、減額是認によって、相続人様全員の相続税が下がります。
 今回のご依頼者様は、相続人様のおひとりですが、これで、相続人様全員に一斉に還付が行われます。還付口座をご連絡いただかねばなりません。
 
 また、この減額還付によって、「何で当初申告で高すぎた税金を払っていたのか」と、相続人様の間に不協和音が生じてはなりません。この点についても、担当上席にご配慮いただけるようにお願いしました。

 お客様は、最初からはらはらなさっていたようですが、これで安心したお顔に出会えそうです。
 道は、拓く人に開かれます。
 ほんとうによかったですね。

 がんばってくれた岩澤さん、渡辺さん、ありがとう。
 またひとつ、エクスプレスの成功事例の歴史をつくることができました。 
by expresstax | 2005-08-23 23:35 | お客様

資産保全のための法人化

 法人化のご相談です。
 ご相続で共有になっている土地や親御様の土地に新たに賃貸建物をお建てになります。
 
 法人化の税務効果は、たくさんありますが、大きなポイントは二つです。
 ①所得分散 そして 
 ②対内外の意志決定の統一 です。
 
 ご相談のケースですと、所有権の分散により所得分散の効果は一定程度出てしまっています。
 当面の税軽減効果がでないぞ、となると、法人化のお話は、ここで頓挫します。
 
 ところが、お客様達の判断はさまざまです。
 
 共有のまま、分有の後継者様達が運営していった場合に、いずれ、建物のメンテナンス・よりよい経営の選択、そしてどなたかに次のご相続があった場合のさらなる分散・・・という事態を想定なさるのです。

 いまどき、どんなに良い土地でも、漫然と建築して、それで将来も最大利益が確保できると、甘く考えておられる方はいません。
 そのために、法人が、資産管理を徹頭徹尾行って、分有部分の勝手な処分を制限し、一族の基幹資産をより確実に保全しようとお考えになるのです。
 上物に法人建物がある共有土地なら、処分しにくくなるからです。
 
  共有土地の処分より、株式処分の方が、制限を厳しくできることを根拠に、法人化を選択なさる例もでてきました。

  時代です。
by expresstax | 2005-08-22 23:02 | お客様
 平成17年の相続税路線価が公表になりました。

 路線価とは、その年の相続税や贈与税の土地の評価基準になる1㎡あたりの価格として、公示価格の約8割で定めるものです。

 この路線価をもとに平成17年1月1日以降の土地の相続税や贈与税、自社株評価を計算、企業土地の時価評価にも利用されています。

 エクスプレスも、今年の贈与や相続・譲渡案件にダッシュしています。

■期待はずれの貸宅地割合の導入-導入は沖縄県のごく一部地域だけ

 お伝えしていた、改正通達で創設されるはずの貸宅地割合。

 いったいどこに設定されたのかと思いきや、なんと、沖縄県の10地域のみ。確かに足して100%はなっていませんが、足して100にならない地域は沖縄だけではありません。通達改正までしておきながら、残念!です。

■地方都市中心商業部は▲20%台、東京都心部は下げ止まり・上昇に転換

 東京都全域では13年ぶりに反転。全国平均では▲3.4%とバブル後最小下落率。下げ止まりです。
 銀座・名古屋は9%台アップですが、甲府・秋田は▲24%以上と、明暗も鮮明です。
 下がり続ける土地と、下げ止まりの土地、上昇に転じた土地。それぞれの今後の対応は当然変わります。

■物納は、激減-ピーク時の1/5に   

 土地価格の上昇により、物納ではなく売却納税が増えました。
 平成16年の物納申請は3千件、ピーク時平成6年1万6千件の1/5です。

■路線価のない私道の特定路線価は要注意  

 私道にだけ面した土地には路線価がついていません。
 その場合には、予め税務署に届け出て、特定路線価の指定を受けますが、これが、近傍公道と同水準、高い路線価がつくようです。

 その場合は特定路線価は無視。通達や自己評価でやり直せば低い価格での申告が可能です。

■路線価上昇地や上昇自社株は、相続時精算課税で先行贈与  

 上昇期待の土地や自社株は、相続時精算贈与で、ドンと贈与する方も増えています。
 さあ、今年の相続・贈与・自社株対策本番です。
by expresstax | 2005-08-19 23:36 | 耳より税金情報

税理士の6段階

 税理士の6段階というのを、以前、大原簿記学校のWINの達人税理士コーナーのインタビューでお答えしていたら、新人さんは、それを読んでたそうです。改めて書きます。

 第1段階 国家試験にパスする。
 第2段階 お客様の状況に合わせた実務ができる。
 第3段階 税務調査でお客様を完全防衛できる。
 第4段階 新しいお客様に新しい提案ができ、契約をクローズできる。
 第5段階 付加価値の高い業務で、プレミアの報酬がいただける。
 第6段階 社会に貢献し、時代を推進する。
 
 第1段階でいう「資格」は、形ではなく、国家試験レベルは、税理士としての基礎であり、入場切符に過ぎませんよ、という意味です。そのレベルはせめてクリアして、早く業務の世界での活躍のフィールドに入って下さい。

 第2段階レベルで満足してしまう方も多いようです。
 プロらならばこそ、より高いステージを築きたいものです。
by expresstax | 2005-08-11 23:50 | リクルート