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つくば中根・金田台セミナー

つくば中根・金田台セミナー正しくは、桜中部地区まちづくり協議会第二回地権者勉強会です。
 首都圏定期借地借家権推進機構さんのご依頼で、定期借地権の講演をさせていただきました。
 
 国交省が提唱中の前払地代方式の定期借地権についての解説がメインですが、相続税の取扱があった後でもあり、土地利用の選択肢としての定期借地権の勉強です。

 つくば市の酒井泉先生が、筑波センターまで車でピックアップしてくれました。
 酒井先生は、高エネルギー加速器研究機構にお勤めの工学博士ですが、「『新田園都市構想』による、つくば発『世界のまちづくり』へ」を提唱して、「なかこんだより」を発行されるなど、極めて意欲的に活動なさっています。
 
 そして、つくばエクスプレスでさらに発展する筑波地域のなかでも、中根・金田台は、環境(日本初の緑住農一体型住宅地)で勝負しようというのです。
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 緑住農一体型住宅地は、米国シカゴ郊外の「オークパーク」のイメージなのだそうです。
 宅地と緑地が一体となった格調の高い高級住宅地が形成され、地区内公園へつながる緑の回廊が、高い資産価値を生み出し、帝国ホテルの設計者として日本でも有名な、フランク・ロイド・ライトが設計した家々と街並みで世界的に有名、街の中にライトの自宅があり、記念館となっているそうです。
 
 そして、その要になる街区の緑の回廊作りについて、私の講演のあとに、栄在住の造園業の塚田喜三さんのお話がありました。
 塚田さんは、初めての講演なのだ、と前置きして、街区の高さ18mほどになるシンボルツリーの街路樹を、樹種ごとに選択すること、高木と低木の組み合わせ、高木は住宅にとっては見晴らしをよくして防犯にもなること、最初からの生長樹を買えば高額だが、棒樫など、枝の出る前のものを買えば低廉で、3年ほどで立派な街路樹になることを、企業秘密だが、と笑いながら教えてくれました。

 夜12時頃にケヤキの幹で耳をすますとジーッと水を吸い上げる音が聞こえる、と、造園のプロのお話は、生命の感動に溢れたお話でした。
 
 そして、酒井先生のお話では、農地は、農地といっても、花畑、果樹園、ハーブ園で構成するのだというのです。
 ほんとうに、街路樹と芝とに広く囲まれた、美しく、すがやかな家と街、それが中根・金田台なのだと思うと、わくわくしました。
 
 そして、先行モデル街区を作ろうと。
 「具体的な街区の景観を見せて、首都圏へ向けて売り出していかなければ誰も知らずに、土地の区割りをしたまま立ち腐れになる可能性がある。
 シカゴのオークパークは30戸程度の核となる優れた景観の住宅地を中心に資産価値の高い良質なまちなみが形成された良い事例である。
 これを参考にして中根・金田台地区でも30戸程度の良質な環境の先行モデル街区をつくり、地区全体の資産価値を上げるべきである。」
 
 伺うと、来月の勉強会講師は、あのIDUの池添 吉則さんだそうです。
 ただの住宅地として販売や賃貸募集をかけるのでは、土地の価値は活かせない。
 価値ある街を作って、全国からここに住みたい人だけを募集する、そしてこそ、日本で一つだけの価値のある街ができる、と熱く語る酒井先生の戦略です。
 帰りの車の中で、真摯に語る酒井先生に、思わず拍手してしまいました。 
 いっしょに素晴らしい街作りのお手伝いをさせていただける光栄を身が引き締まる思いがしました。
 ありがとうございました。
by expresstax | 2005-07-31 23:49 | 提言

平成17年7月29日 NO.253 地主さん、土地の評価が変わります。

 平成17年7月22日、国税庁は6月17日付け資産税課情報により、広大地の判定解説を公表しました。また、6月16日付けで財産評価基本通達改正により底地(貸宅地)の評価割合を新たに設定することにしました。平成17年1月1日以降相続贈与について、地主さんの土地評価が変わります。

広大地の判定に当たり留意すべき事項(情報)
財産評価基本通達の一部改正について(法令解釈通達)

■広大地の判定-マンション適地は容積率300%以上地。大規模店舗も住宅地内なら広大地。
 東京都下の地主様。とても大きな土地に、広いご自宅敷地や広い駐車場、そして広い自営店舗敷地をお持ちです。この土地に広大地評価をどう適用できるかのご相談です。三大都市圏で500㎡以上の広大地に該当すれば、正面路線価×(60%-5%×地積÷1千㎡)。最高でも標準評価の57.5%へと土地評価が下がり、相続税が下がります。周辺はほとんど戸建住宅ですが、マンションがちらほら。

 専門家からは、マンションがあるんだからマンション適地でないという証明は難しい、店舗敷地は有効利用済みだろう、と言われてしまっていた矢先、解説情報が出ました。

1.容積率200%以下は、明らかにマンション適地以外は、原則として広大地!  

 戸建住宅とマンションが混在する主に容積率200%の地域は、明らかにマンション適地と認められる土地以外は、広大地です。これをマンション適地とするには税務署さんが証明する必要があります。

2.広大地戸建て住宅地域の大規模店舗敷地は、広大地適用OK!
 現通達では、大規模店舗、ファミリーレストラン等は、現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」であることから、広大地に該当しないとしていましたが、今回の解説によれば、それは、郊外の幹線道路沿いで店舗営業所が連たんしている地域をいう、としています。
 そして、「例えば、戸建住宅が連たんする住宅街に存する大規模店舗やファミリーレストラン、ゴルフ練習場などは、その地域の標準的使用とはいえないことから、『現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地』には該当しない。と明解に。
 先の地主様のお土地は見事に全部広大地該当です。

3.将来はマンション適地や容積率変更になりそうな土地は?-生前贈与で評価確定を 
 でもちょっと待って。
 地域によっては、どんどんマンションが増え、容積率変更したり商業地になったりするかもしれません。その土地の承継者が確定しているなら、現在の広大地評価で、贈与してしまいましょう。路線価10万円1千㎡の土地も、広大地なら5,500万円評価。相続時精算贈与課税制度なら600万円の贈与税で贈与可能。将来相続の際、広大地でなくなって評価1億円でも、5,500万円評価のままです。精算贈与ですと、相続時に小規模宅地減額を使えませんから、よく注意して。

■貸宅地割合の導入-地主さんの底地評価は「1-借地権」とはならない?!

 他人に貸している底地(貸宅地)の評価は、「自用地価額×(1-借地権割合)」です。
 借地権割合6割地域なら底地は4割、つまり、借地権割合+底地割合=100という想定理論です。

 売ろうとしても4割ではとても売れない底地が4割で評価され、相続税がキャッシュでかかるなら、4割で引き取ってもらおうじゃないか、と底地相続のテーマは昔から物納でした。
 かくして、国の元には、4割3割の底地がうじゃうじゃ物納、国も悲鳴を上げてきました。

 というわけで、平成17年6月16日付けで財産評価通達25が改正されました。

 「底地の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した価額の宅地の自用地としての価額に対する割合(以下貸宅地割合という。)がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が貸宅地割合を定めている地域においては、その宅地の自用地としての価額にその貸宅地割合を乗じて計算した金額によって評価する」

 つまり、国税局が貸宅地割合を、地域ごとに決めるから、底地は、もうそれで評価してよね、というわけです。
 当面は、一部地域になるそうですから、8月1日の路線価発表を待って、またこの最新トピックでご報告しましょう。地主さんは要注目、です。
by expresstax | 2005-07-30 22:23 | 耳より税金情報

舟生さんの桃

 舟生さんから、今年も桃をいただきました。
 毎年、まるまると大きな山梨の桃を箱でどん!と送って下さいます。
  
 舟生さんは、実は、私の独立した勤務先事務所の元総務部長さんです。
 勤務先の所長、つまり本郷先生を若い頃から支えて、タクトコンサルティングさんを大きくした蔭の立役者です。
 
 勤め始めた頃は、女性税理士は私一人。
 不慣れな状態で、立ち往生しがちな私を優しく気遣い、蔭になり日向になり支えてくれました。
 舟生さんがいなければ、私はその勤務先では十分な仕事ができなかったでしょうし、私の税理士としての人生もずいぶん違ったものになってしまっていたに違いないのです。
 私には、人生の恩人と言える方が何人かいますが、舟生さんもその一人です。

 私が独立してしばらくして、そろそろ仕事が入り出して、事務所を空けることが多くなったとき、くしくも同時期に退職していた舟生さんが、パートタイムでお留守番をかってでてくれました。

 食うや食わずの私を、またも助っ人してくれたのです。
 そして社員が入り、一人増え、二人増えして、弊社が総務を担当する事務局を設置したころ、「そろそろ私もやりたいことがあるの」とおっしゃって、ご自分の途に進まれました。
 今は、海外旅行などに行かれながら、お嬢様(舟生和美先生)の事務所のサポートをなさっています。
 
 毎年の桃は、そのころから送って下さっていますが、なんといっても、箱いっぱいの桃。
 まだ社員の少ない頃から、一人何個も抱えて分け合っていただきました。
 今は、ひとりあたりの割り当て個数が少なくなりましたが、でも、大きな桃の箱を開けるたびに、みんなで「わあ!」と歓声を上げます。
 
 甘く、みずみずしい桃を頬張って、舟生さんのふくよかな笑顔を思い出すたびに、独立したての訳もわからず一生懸命だった頃を思い返します。
 そして舟生さんが一緒に育ててくれたこの事務所を、迷うことなく、まっすぐに、もっともっと育てなくては!と決意するのです。
 
 桃のお礼にお電話して、久しぶりに舟生さんのあったかな声を聞くことができました。
 そして来週には渋谷に遊びに来て下さることになりました。
 今から嬉しくて、何だか、自分の母親に会えるような、甘酸っぱい甘えた気持ちが湧き上がります。
 嬉しくて、嬉しくて。そんな気持ちで、久しぶりの舟生さんをお待ちします。
by expresstax | 2005-07-28 23:17 | 事務所

貸宅地割合の登場

 地主さんの相続税・贈与税が激変する制度が導入されます。 

 底地の評価が下がりそうなのです。ということは相続税も下がりそうなのです。
 逆に物納は不利になりそうなのです。

 つまり!

 底地(貸宅地)の評価は、自用地価額×(1-借地権割合)です。
 借地権割合6割の住宅地の場合は、底地は、4割、つまり、借地権割合+底地割合=100という想定理論です。
  
 ところが、地主さんが底地を売却しようとしても、ぜーーーーーったいに、4割では売れません。
 せいぜい1割程度でしょう。
 
 だって、底地と借地権って、地球にひとつだけ。限定1組のコーヒーカップとソーサー(皿)のようなもの。ウェッジウッドのカップのないお皿だけ、なんて、カップを買い足さない限り、1円の価値も持ちませんが、それと同じなんです。

 んじゃ、地主さんはどうするか、っていうと、売っても1割にならない底地が4割評価されて、半分が相続税でキャッシュで持って行かれるなら、4割で引き取って貰おうじゃないか、と考えます。それが相続税の物納です。
 かくして、国の元には、4割3割の底地がうじゃうじゃ物納されました。
 じゃ、国が底地を公売しようとしたら?もちろん4割3割では売れません。
 
 というわけで、今回の財産評価通達25の改正です。

 「底地の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した価額の宅地の自用地としての価額に対する割合(以下「貸宅地割合」という。)がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が貸宅地割合を定めている地域においては、その宅地の自用地としての価額にその貸宅地割合を乗じて計算した金額によって評価する」

 つまり、国税局が貸宅地割合を、地域ごとに決めるから、底地はもうそれで評価してよね、というわけです。
 当然に、借地権+底地=100という仮想理論は、がらがらと崩壊。
 特に、地代額を基とする、ってのは、いわゆる収益還元価格ですから、底地はそもそも、地代くらいしか所有する楽しみがなく、売買実例がめったにないのが普通ですから、これはもう、これまでの財産評価の理屈に完全に風穴を開けた、というより崩壊させた取扱です。

 ことほどさように、物納で、国は、底地をもてあましてきているのでしょう。
 
 この貸宅地割合は、8月1日の公表路線価に搭載されるんだそうです。
 
 さあ、地主さん達は、8月1日は、国税庁に一斉アクセスです。
 もちろん、エクスプレスも、ご報告しますね。
by expresstax | 2005-07-27 23:16 | 耳より税金情報

広大地の判定に当たり留意すべき事項

 東京都下の地主様。
 とても大きな土地に、広いご自宅敷地や広い駐車場、そして広い自営店舗敷地をお持ちです。
 この土地に広大地評価をどう適用できるか、が問題です。

 なんてったって、広大地に該当すれば、標準評価の60%からさらに10%近くも減額、ダントツに土地評価が下がり、相続税が下がってしまうのですから。
 
 ところで、広大地を規定した財産評価基本通達の解説では、「大規模店舗、ファミリーレストラン等」は、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」であることから、広大地に該当しないこととしていたため、この店舗敷地をどうしたものか、とわやわやと検討していました。

 と、議論していた矢先、7月22日に、6月17日付資産税課情報文書「広大地の判定に当たり留意すべき事項(情報)」が、公表されました。

 そこで、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」の説明が、分かりやすく書かれていました。
 
 曰く。

 前記の情報第2号「2 広大地の評価」(抜粋)のとおり、「大規模店舗、ファミリーレストラン等」は、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」であることから、広大地に該当しないこととしている。

 これは、比較的規模の大きい土地の有効利用の一形態として大規模店舗等を例示的に示したものである。したがって、大規模店舗等の敷地がその地域において有効利用されているといえるかどうか、言い換えれば、それらの敷地がその地域の土地の標準的使用といえるかどうかで判定するということであり、いわゆる「郊外路線商業地域」(都市の郊外の幹線道路(国道、都道府県道等)沿いにおいて、店舗、営業所等が連たんしているような地域)に存する大規模店舗等の敷地が、この「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」に該当する。

 一方、例えば、戸建住宅が連たんする住宅街に存する大規模店舗やファミリーレストラン、ゴルフ練習場などは、その地域の標準的使用とはいえないことから、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」には該当しない。

 と、なんともすっきり説明されていました。
 とても不思議で神懸かり的でさえあるタイミングです。
 
 さっそく地主様にご報告しました。
 ばっちり、広大地評価ですよ、と。
 地主様が大喜びなさったのは、いうまでもありません。
by expresstax | 2005-07-25 23:57 | 耳より税金情報

不動産コンサルティング協会セミナー

 群馬県の不動産コンサルティング協会のセミナーに行ってきました。
 場所は前橋市の県立会館。お仕事の合間をぬって、不動産コンサルタントの方々が多数出席してくださいました。

 テーマは定期借地権ですが、基本はいいから、実践的に、というオファーをいただいていましたので、実務を含めた税務法務を存分にお話させていただきました。
 
 事業系ではもう、当たり前になってしまった定期借地権ですが、税務を含めて課題が多々あります。すでにあるもの、というより、つくりあげていくものです。
 とはいえ、時代が要求すれば、自然に普及していきます。

 がっちり、ゆったり、きちんとビジネスしよう、という雰囲気の溢れた素晴らしいプロの方々の様子を拝見して、とても心強いと思いました。
 最初から最後まで、きめ細やかにサポートしてくださった三友開発の手島社長様、ありがとうございました。
by expresstax | 2005-07-21 23:22 | お仕事

現地調査

 今日は、K県の某所の現地調査です。
 課題は土地評価のやりなおし。
 当初申告でも慎重に調査するのですが、特に還付事案ですので、さらに周到にする必要があります。

 特に資産評価は、現物、現地調査が全て、といっても過言ではありません。
 時々、固定資産税評価額×倍率で算定する倍率地域は、どうせ間口や奥行を計る必要もないのだから、現地調査は不要だよ、とおっしゃる税理士さんを見かけますが、とんでもないことです。
 倍率地域でさえ、固定資産税評価に盛り込まれていない要素があれば、当然斟酌して減額対象です。例えば高圧線下、例えば、臭気騒音忌み地などなど。

 ましてや、個別評価の必要な路線価地とあれば、遠隔地等でコストパフォーマンスから相続人様の不要のご指示を頂く場合はともかく、現地調査をしない、というのは、税理士としては注意義務違反というより、債務不履行に該当してしまいます。

 かくいう弊社は、一昨年北陸地域の相続財産評価について、社員旅行を北陸に設定して、現地を全員で駆け回りました。そうした努力があって、国税さんに説得力を持つ相続税申告ができるのです。

 岩澤さん、渡辺さんと、デジカメ・巻尺・ピッキョリなど現地調査七つ道具を装備のうえで、出発しました。特にお二人に現地調査のポイントをつかんで頂くのも今回の目的です。

 この案件は、土地が1箇所に集中しているので、比較的カバーしやすい調査のはずでした。

 ところが、あれだけ晴れていたい空が、突然の大雨。3人であわててビニール傘を買い込み、傘をさしての調査・計測・撮影になりました。

 と、裏手に3m弱の崖地。岩澤さんに崖上で待機してもらい、渡辺さんと私は、崖下に回り、崖の高さを計測。雨のなか草むしりをしている隣家のおじいさんにご挨拶して、巻尺を確保。
 手で土を押さえていると、下の土からダンゴムシやナメクジ、ムカデがうようよ這い出します。
 うひゃあ、と思いますが、おじいさんががんばって草むしりなさっているのに、声を出すわけにはいきません。計測が終わるまでぐっとがまん。
 
 お客様へのご挨拶もそこそこに、次は、開発要綱の写しをいただきに、建築事務所へ。
 当時の開発条例は改正されているため、建築事務所のお役人さんが、わざわざ古い開発要綱を本庁から取り寄せて下さったのです。
 お手数をおかけするだけなのに、とても快く、動いて下さいました。ありがとうございました。

 3人は、雨と汗で、ぐっしょり。
 それでも、時間通り、予定通りにびしっと、調査を終わりました。

 現地調査は、そのときに必要なことを発見してそのときに瞬間芸で処理しなければなりません。
 あとで、あ、あそこも見ておけばよかった、と思っても、不可能だったり、可能でも時間も費用も倍かかってしまったりするからです。

 その意味で、今日の岩澤さん、渡辺さんは、限られた時間と、予想外の天候にもかかわらず、とてもがんばってくれました。
 ありがとう。
 いい結果が出て、お客様に喜んで頂けるように、がんばろうね。 
by expresstax | 2005-07-19 23:28 | 相続・贈与

鶴見祐策先生

 租税訴訟学会の夏期研修に参加しました。
 テーマは質問検査権の法的課題-税務調査の理論と実際」です。
 鶴見祐策先生の第1講目が出色でした。
 これについては、別の項で報告しましょう。
 
 鶴見先生といえば、平成7年6月30日東京地裁で処分取消確定、二番町裁判と呼んだ小規模宅地の課税価格の特例に関する歴史的勝訴裁判の主任弁護人さんです。
 平成5年の裁判当時、私は勤務税理士でしたから、有休をとって、霞ヶ関の地裁に行き傍聴したものでした。
 
 結審直前の被告陳述の日、ついに被告(国)側が全員欠席。
 原告側は、そのまま鶴見先生に率いられて弁護士会館に集合。裁判のつど、鶴見先生が傍聴者も含めて、毎回行ってきた作戦会議です。

 「敵がいなくなるかも知れない」その鶴見先生のひとことで、全員が息を飲みました。
 
 当時、租税特別措置法69条の3(当時。現在は69条の4に改条)貸付規模五棟十室の事業的規模に満たない場合、事業用宅地等としての土地の相続税減額ができないこととされていました。

 が、二番町裁判では、居住や事業という生活基盤保護を目的とする小規模宅地の特例の法的趣旨から、それが生活の支えとなる実質があれば、適格である、と主張していました。
 そして裁判は、鶴見先生の素晴らしいリードにより、原告有利。

 案の定、翌平成6年には、裁判の結果を待たず、小規模宅地の課税価格の特例は、事業的規模論を完全に放棄。貸付用宅地を一律5割減としたうえで、居住用・事業用宅地を7割減から8割減へと法律構成を完全に改組しました。
 裁判で負ける前に「負ける法律」そのものを国は消滅させてしまったのです。
 鶴見先生の「敵がいなくなる」というのは、そういう意味でした。
 
 平成7年、二番町裁判は、原告勝訴。旧法であっても、「社会通念上事業に当たるか否かは、営利性・有償性の有無等の諸要素を総合考慮して判断されるべきものであり、専らその規模の大小によつてのみ、事業性の判断がされるべきものとは解し得ないというべきである。」として適用を認めました。

 裁判の途上で、鶴見先生が再三原告団に強調していたのは、「裁判官は世間を知らない。だから世論を巻き起こして、我々に味方すれば、社会正義に合致するのだと知らせてやろう」ということでした。

 このことは、現在の税務調査や租税訴訟でも、同じです。
 国税調査官が、誇りをもって是認できる申告と疎明をしてあげること、これが税務調査の正しい突破法です。
 裁判でいえば、裁判官を味方につけてしまうことです。

 弊社の開業以来特例100%是認、重課事案ゼロの伝統は、私の税理士としてのルーツともいえる体験の鶴見先生のお姿に、その源があったのだと思い出したのでした。
by expresstax | 2005-07-16 23:50 | プロフェッショナル

三越さんのホスピタリティ

 昨日、ひょんなことから、三越百貨店のOBの顧問先様のお話を伺うことができました。
 お忙しい中、ほんとうにありがとうございました。

 三越さんといえば、日本の百貨店の草分け。
 そして、日本の接客業の代表選手として、お帳場客様への対応等、つとに有名です。

 いろいろなエピソードと合わせて、その三越さんの接客の神髄を伺うことができました。
 売り場が、自分の売場商品の売上と、他売場商品の売上の総額で各売場の評価がされる、というお話に膝を打ちました。
 例えば、子供服売り場にいらしたお客様を、美術品売り場、家庭用品売り場にご案内して、三越さん全体で、お客様からご購買いただく。それがその部門の売上だと。
 自分が売るのではない、売場が売るのではない、三越が売るのだ、というのです。
 これは、強いです。 

 そして、教えて下さいました。
 気配りと心配りだ、と。
 気配り、というのは、字のごとく、お客様のお気持ちの「気配」を察して動くことだ。
 心配りとは、字のごとく、お客様を徹底して、心配すること、だと。

 あっと、思いました。
 三越さんは、100年もの間、既に、その精神でビジネスを展開してきたというのです。
 すごいなあ。
 現役時代、宣伝部長を努められた顧問先様が、誇り高くそのお話をなさるのを伺って、
 とても感動してしまいました。

 とても大切なことを教えていただきました。
 ほんとうにありがとうございました。
by expresstax | 2005-07-14 23:58 | プロフェッショナル

前払地代方式定期借地権の相続取扱

 定期借地権を前払地代方式で設定した場合の相続税での取扱通達が公表されました。
 昨日、セミナー準備でわらわらやっていたときに、一番で、K先生が「出たよ、見たかい?」とお電話くださいました。
 
 K先生にご意見をいただきに上がった際に、喝破されたお説のそのままでした。 
 その際に、保証金償却方式も議論しました。
 思えば、先生とお話しした翌日に通達が発遣されていたのです。
 
 さっそくエクスプレス情報とメルマガにして発信しました。

 送るやいなや、定借協のT様からも電話があって、いろいろお話しました。

 一時金の額により、定期借地権底地評価が、はるかに落ちる可能性があること。
 保証金償却方式は、某ハウスメーカーが既に採用していること。
 引き下がる評価額と受領地代、債務額の間で、損益分岐点があるか。
 契約期間が長くなれば、定期借地権評価は下がる、底地評価が上がる、それは民法の考えと逆じゃないか、とかとか。。。。

 このあたりは、とても楽しいブレーンストーミングです。
 今月末の定期借地権テーマの講演で、これはストレートに扱います。
 明日は、いろいろなケースをシミュレートしようと思います。

 K先生、T様、日本で最高の識者と、直接ディスカッションできるのは、とても幸せです。
 日本の土地政策と税務と。
 また一歩、進めるための作業です。
by expresstax | 2005-07-13 23:39 | お仕事