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財産評価基本通達改正公表、そして赤坂みつばちあ

 財産評価基本通達の改正が、公表されました。
 パブコメ以後、6月かね、と言っていたのが、早々に公表されましたね。
 何でも、広大地の通達も、夏頃パブコメに付されて、秋にも発遣だそうで。
 いや、忙しい。(^^)

 ☆  ☆  ☆

 先日のこと、ボランティアで、「赤坂みつばちあ」見学に同行しました。

 赤坂支所から、みんなでトコトコと、徒歩移動。
 三井不動産さんのパークコート赤坂ザタワーの公開空地を抜けていくと、
 TBSさんの、いつもマラソンの最終地点になる坂道に降ります。

 パークコート赤坂ザタワーは、高額販売、着工後リーマンショック、竣工時はベタ不況で、
 販売にとても苦戦したと言われるタワーマンションです。(ウチも検討した経緯があります。(^^ゞ)
 その後のアベノミクスで、ずいぶん回復し、今は黒字になっているのではないでしょうか。
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 「赤坂みつばちあ」は、赤坂のみつばちさんたちの養蜂場です。
 ヘリポートの形から、ビッグハットと呼ばれているTBSのビルの8階にあります。
 シャレですか?と聞いたら、タマタマです、とのことでした。

 TBSさんに入ります。
 赤坂みつばちあは、TBSさんのCSR(corporate social responsibility=コーポレイト・ソーシャル・レスポンシビリティ=企業の社会的責任)としてスタートしたそうです。
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 まずは、TBSのCSR推進部の高橋さんから、みつばちについての説明を受けます。
 田中副区長さんたちも一緒です。

 ミツバチは、環境指標動物といって、ミツバチが自由に飛ぶ地域は、花と緑が豊かで、
 環境汚染がない地域とされるそうです。
 赤坂は、赤坂御用地や国会議事堂周辺、日枝神社、氷川神社、神宮や青山霊園、アークヒルズやミッドタウン・・・と、
 都内でも、屈指の緑豊かな街だから、とのことです。
 お話しの合間に、マロニエ栃の木やさくらの蜂蜜を試食させてもらいました。
 独特の甘~い香りと味です。
 特に桜は、開花時期が短いので、とても貴重なのだそうです。
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 座学が終わると、みんなで完全武装して屋上へ。
 柵の向こう側に、養蜂箱が並んでいます。
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 ミツバチさんたちを観察させてもらいました。(苦手な人は下の写真は見ないで下さい。)
 六角形のハニカム構造が素晴らしいです。
 ちなみに、蜜をとり精製して働くのは全部メスで、
 英語で雄蜂=drone(ドローン)というのはナマケモノの意味なんだそうです。
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 チームみつばちあの皆様、ありがとうございました。
 あ、赤坂みつばちあの蜂蜜は市販されていないので、お土産にできませんでした。(^^ゞ

by expresstax | 2017-05-15 23:37 | 財産評価  

現地調査、そして牡丹と石楠花

 ご相続のお客様の不動産の現地調査に伺いました。
 お勤めのご相続人様たちですので、土曜日です。

 多くの土地がありますが、全土地について測量図がありますので、一部のみ計れば良い、との見込での装備で伺いました。

 広い土地と広い青空は、とても気持ちよく、
 菜の花やれんげ、クローバー、あざみ等々の花々が咲き、
 楽しく現地確認ができました。
 ありがとうございました。

 一部に、鉄道線路沿いの土地がありました。

 騒音測定器を持参していましたので、さっそく電車の通過時に測定すると、
 80デシベル越え。
 その後、何本かの電車通過時に、90、100デシベルを計測し、
 記録を取りました。

 もちろん、騒音が既に路線価に反映されていれば、減額はできませんが、
 路線価図で見る限り、線路から垂直路線を見ても、並行路線を見ても、
 路線価に反映されていません。

 減額を検討しよう、ということになりました。

 その他、市街化調整区域の雑種地なども拝見して、
 まさに現場を見なければ、足を入れてみなければ判断できない要素を発見しました。

 ご相続人様たちが、アテンドして見て下さいました。
 検討してご報告申し上げます。
 一日、ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 丹精された、お手入れの行き届いた素晴らしいお庭も拝見しました。
 財産評価では悩ましいところですが。。。。

 亡きご主人様と一緒に大切にお育てになったという牡丹が、見事に大輪の花を開いていました。
 素晴らしいです。
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 石楠花(シャクナゲ)です。
 淡く美しい大輪の花にうっとりします。
 亡きご主人様と奥様、ご家族様の生活のお姿とお人柄がそのまま伺われ、感動しました。

 ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-04-24 23:39 | 財産評価  

現地調査の鬼軍曹

 ご相続のお客様の不動産の現地調査に伺いました。

 弊社が陣頭指揮を執って、ご相続人様と顧問の不動産コンサルタントさんに立ち会って頂きながらの現地確認と、計測です。

 不動産には、山あり、宅地あり、貸地あり、大きな大きなご自宅あり、複数棟の賃貸物件あり、です。

 大きな筆が、複数の利用画地になっている箇所がいくつもあり、
 予め、弊社メンバーMさんが測量図・公図・住宅地図をベースに立ち上げてくれていた図面に、計測距離を書き入れていきます。
 計測は、いわゆる現調七つ道具であるステッキメジャー、小メジャー、中メジャー、大メジャー、音波計測器等を組み合わせながら進めます。

 急傾斜の市街地山林は、もうすでに評価方法は検討済みですが、
 立木評価する樹木の樹種も確認しなければなりません。

 今回はメンバーのMさんにリーダーをお願いし、我々は手足となって動く、という計画で進めたところ、
 Mさん、一緒に歩いた不動産コンサルタントさんが 呆れる舌を巻くほどの大頑張りです。
 テキパキと指示しながら先頭切って進むMさんの後を、
 ロートルたちががフウフウ言いながら付いていきました。
 Mさんには、謹んで、「鬼軍曹」の称号を与えて差し上げましょう。(^^);;

 でもその頑張りのお蔭で、日が暮れる前に、なんとか全体の計測が終わりました。
 帰りに、お疲れ様の打ち上げに繰り出したのは、いうまでもありません。
 ほんとに、お疲れ様でした。

 ☆  ☆  ☆

 桜の下で、はい、記念写真です。
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by expresstax | 2017-04-15 23:47 | 財産評価  

類似業種株式評価改正のパブコメ募集、そしてチューリップ

 平成29年度税制改正大綱で、自社株評価の際の類似業種比準価額の評価方法の改正が挙がっていました。

 そのパブリックコメント募集要領が、公表されました。

 もう既に今年平成29年1月1日から適用開始されているものが、
 開始後にようやくパブコメに付され、その結果を受けて、6月頃通達改正に及ぶという、
 例のごとく、何だかなあ、の流れです。

 ☆  ☆  ☆

 経験的には、税制関連で、パブコメで公示された内容が、
 パブコメを受けて修正されるといった前例はないので、
 この通りで、通達改正へ進むのだと思います。。

 配当・利益・純資産の比重変更は既に大綱に記載されていましたが、
 会社規模基準については、これで明らかにされたと言えます。

 概ね減税と聞いていましたが、簿価総資産の大会社区分が、
 従前は10億円以上で大会社だったのが、
 改正後は、15億以上がでないと大会社にならないところは、
 厳しくなっているようですね。

 お客様の自社株価の検証をしていかねばなりません。

 ☆  ☆  ☆

 お客様から、例年のように、チューリップを贈っていただきました。
 甘い香りがいっぱいです。
 毎年、ほんとうにありがとうございます。 
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 暖かい執務室に飾った花は、こんなに大きく開きます。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-03-01 23:46 | 財産評価  

まだまだ現調・役調。。。、

 先日、役所調査のことを書きましたが、
 別なお客様の不動産物件の現地調査と役所調査です。

 不動産物件の場合、現地とその管轄のお役所は、通常は数駅しか離れていないので、
 同日で行くのがスケジュールとなります。

 この日は、都内に散在する複数の物件の現地と、その管轄役所を回ります。

 全部、測量図はありますので、七つ道具は持たず、
 メンバーのMさんと、勇んで出かけたものの、
 とにかく、全物件で、都内を1周するほど、それぞれが離れています。

 駅から駅へ乗り継いで、
 途中、駅~現地~駅~役所が、めちゃ不効率なところは、
 駅~現地~タクシー~役所~駅、と、
 タクシーも利用します。

 アイフォン名人のMさんが、楽で、早くて、安い道順をさくさくと調べて、
 リードしてくれます。

 お昼は、M区役所の職員食堂を利用してみました。
 安いし、意外に美味しいことを発見しました。

 ほどんど弥次喜多道中でしたが、
 前回調査と合わせて、調査の手順と要領をMさんが覚えてくれましたので、
 これからは、手分けして動けそうだね、と、
 ほこほこと帰ってきました。

 今日は一日、お疲れ様。
 ゆっくり休んでね。

by expresstax | 2017-02-13 23:00 | 財産評価  

雪の中の役所調査

 雪です。
 下から吹き上げるように、雪が舞い上がってきます。
 赤坂御用地の向こうの西新宿も、消失しています。
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 ☆  ☆  ☆

 こんな日ですが、横殴りの雪にヒキながら、予定の役所調査に出かけました。
 日程がパツパツなので、雪でも、嵐でも、予定のずらしようがないのです。

 役所調査といっても、今回は特別です。

 〇〇の評価をするのに、通常の〇〇での評価方法では、億単位の評価額となってしまいます。
 減額は可能ですが、限度があります。

 では、鑑定か、とも考えていたのですが、
 
 この間、親しくさせて頂いている国税OBのS先生から、
 〇〇な場合は、〇〇の評価を採用できるんだよ、とサジェストいただきました。

 えーーーっっ!
 そんなことは、どこにも書かれていません。
 でも、通達を読むと、確かに、そうも読めます。

 参考書やネットで調べると、あるわあるわ、全然違うことが、わんさか。

 アドバイスにしたがって、お役所に直撃調査です。

 ☆  ☆  ☆

 お役所は、雪のためか、ほとんど来所客もないようで、
 お役人さん、すぐ出てきてくれて、とても丁寧に対応してくれました。

 そして、しらべていただくと、
 結果、数十万円となります。
 
 でも、ん?
 それって、〇〇ですよね、とさらにツッコんで伺うと、

 当管区内には、〇〇〇ません!と、お役人さんは、断言。

 ん-。ちょっと割り切れないまま、

 いやー、〇.〇億円のが、〇十万円になったのだから、と
 ブチブチ思いながら、一定の成果として帰りました。

 が、お役所から、追って連絡が来ました。
 〇〇〇でした!と。

 今度は、詳しく調べて下さっていました。
 雪の日ならでは、だったかもしれません。

 伺ったデータで計算すると、
 おー! 〇万円に落ちました。

 その差、〇.〇億円以上です。
 ありがとうございます!!
 お役人さんがそこにいたら、ハグしちゃったでしょう。

 というより、お教え下さったS先生、さまさま、です。
 ありがとうございました。

 お客様に報告できる日が楽しみです。(^^)v














 
 
 
 

by expresstax | 2017-02-10 23:38 | 財産評価  

「タワマン節税」に固定資産税評価引き上げ?そしてお客様資料のアンコ

 お客様からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。
 
 先週、平成28年1月24日付日経新聞の
 「『マンション節税』防止 高層階、相続税の評価額上げ」記事についてです。 

 新聞を読んで、あーあ、と思っていましたが、ご質問をいただきましたので、
 やはり、ここでも書きますね。

 ☆  ☆  ☆

 現在は、マンション1戸の固定資産税課税標準は、建物の全体の固定資産税評価額を持分割合=専有面積割合に按分した価額とされています。

 それを、「実際の物件価格に合わせ、階によって評価額を増減するよう計算方法を見直す。」というのです。
 「高層マンションの20階は1階の10%増し、30階は20%増しといったかたちで一定の補正を行う案が有力だ。」そうです。

 総務省と国税庁が協議して、今年平成28年秋に総務省令改正案、税調で議論し、平成29年に省令改正、平成30年1月から実施、というタイムスケジュールまで書かれています。

 ☆  ☆  ☆

 さて、本気で、財務省と総務省が、固定資産税評価基準の見直しに動くのか、というのがご質問です。

 お答えとしては、抜本的な評価基準改正が必要なので、即座には、考えにくいのですが、
 昨今の財務省や総務省の無茶ぶり理屈抜きのひたすら増税志向税制改正の流れからは、
 あり得なくもないですかね、というところです。

 ☆  ☆  ☆

 現行の固定資産税評価基準の原則では、
 家屋は、売買価額でもなく相場時価でもなく、再調達価額で計算してきました。
 再調達価額を基礎に、基準年ごとに経年減価計算を行います。

========================
固定資産評価基準 第2章 家屋 第1節 通則
一 家屋の評価は、木造家屋及び非木造家屋の区分に従い、各個の家屋について評点数を付設し、当該評点数に評点一点当たりの価額を乗じて各個の家屋の価額を求める方法によるものとする。

二 各個の家屋の評点数は、当該家屋の評点数は、当該家屋の再建築評点数を基礎とし、これに家屋の損耗の状況による減点を行って付設するものとする。この場合において、家屋の状況に応じ必要があるものについてはさらに家屋の需給事情による減点を行うものとする。
==============================

 そしてマンションのような「区分所有権」(建物区分所有法第2条(定義))の場合は、
 区分所有権を有する人たち全員で、建物の共有部分と土地を持分に応じて共有します。

 でも、建物は、構造上1棟で成立し、どの1室を欠いても、建物として成り立ちません。
 1階の101号と、20階の2001号の1㎡あたりの家屋の再調達価額は、同じです。

 そのため、区分所有者の所有家屋の専有部分と共有部分の評価の算定には、
 1棟の再調達価額を、専有面積割合で按分するという評価方法を採用しているのです。

 また、上記の二のうち、「家屋の需給事情による減点」とは、
「家屋の減点補正率は、建築様式が著しく旧式となっている木造家屋、所在地域の状況によりその価額が減少すると認められる木造家屋等について、その減少する価額の範囲において求めるものとする。」とされています。(固定資産評価基準解説家屋篇第2節六)

 つまり、草葺の家屋等は、再調達価額は、今となっては高額となったとしても、最近の生活様式に適合しない家屋は、需給上価額が減少するので、減点補正率を適用しなさいよ、としています。

 今回報道にあるように、階数による増加点補正という基準を導入するには、根幹から評価方法の見直しをすることになります。

 それに、階数で、本当に高いフロアに加点すべきなのか、
 震災後は、低層階の方がよかったじゃないか、
 空しか見えない高層階より、緑の見える4階くらいの方がいいじゃないか、
 方角は、東南の方がいいとは限らないだろう、いまの共同戸建てだって方角調整はしていないじゃないか、
 隣地に高層ビルやタワーマンションが建って、眺望が得られない場合も加点するのか、
 マンションの分譲販売だって、1期販売と2期販売で、どんどん価格を変えているじゃないか、
 などなど、

 一律に高層階に加点べきかどうかは、評価基準自体に遡って、
 日本不動産研究所や鑑定士協会さんと、大いに研究してもらって、初めて始まるお話でしょう。

 固定資産税は、収入があろうがなかろうが、
 所有するだけで、毎年現金払いの税金です。
 担税力無視の税金なので、その基準を改定するのは、とても重大な変更となるからです。

 それを、政策目的や担税力の異なる相続税の評価に準用してきたのが歴史ですから、
 相続税評価のために、固定資産税負担を引き上げるという結果となるとすると、
 本末転倒となります。

   ☆  ☆  ☆

 とはいえ、全国知事会や全国市長会、町村会から固定資産税の増税の訴えを受けている総務省さんにとっては、
 マンション高層階について、加点方式で固定資産税評価額が増額でき、増税できるなら、渡りに船。
 財務省・国税庁からの要望があったとあれば、
 固定資産評価基準の従来の法則なんぞ、平気で踏みにじって、政令・通達改正、堂々と増税、
 というのも、ありえなくもないのでしょう。

 あるいは、総務省さんのガードが堅く、従来基準の見直しに及び腰となるのであれば、
 国税庁サイドで、調査研究の上、財産評価基本通達見直しを行う、 というところでしょう。
 でも、それがさくさくできるなら、総務省まで、コトを持ち込まなくて済むはずでした。

 さあ、どうなるでしょうか。

 ☆  ☆  ☆
 
 お客様たちから、続々と、確定申告のご資料が届いています。

 今日、届いた箱を開けてみたら、大きな伊予柑とフルーツトマト、その下にご資料が入っていました。
 つまり、資料と箱の隙間を埋める詰め物=アンコだったんですね。
 
 さっそく、美味しく戴きながら、着手させていただきます。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2016-01-29 23:13 | 財産評価  

建物建築中に相続が起きたときの評価額、そして生け花

 ご質問が重なりました。
 ありがとうございます。

 高齢の親御様が建物建築予定だが、
 万一、建築途中で亡くなった場合、その建物の相続税評価はどうなるのか、というご質問です。

 最近多いご質問です。

 お答えしましたが、若干わかりにくい部分もありますから、追加で整理しますね。

1.建築中の家屋の評価
 
 まず、家屋評価は、通常は、固定資産税評価額で評価します。
 が、建築途中では、まだ固定資産税評価額が付されていません。
 
 そこで、下の通達のように、家屋の費用現価=建築費の7割で評価します。
 
=======================
財産評価基本通達91 建築中の家屋の評価

 課税時期において現に建築中の家屋の価額は、その家屋の費用現価の100分の70に相当する金額によって評価する。

=======================
 
2.費用現価と前払・未払

 費用現価については、解説では、「課税時期(相続の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日)までに建物に投下された建築費用の額を課税時期の価額に引き直した額の合計額」
と説明しています。

 つまり、例えば、1億円の工事請負契約を締結していた。
 手付金と中間金で、7割を支払っていた。
 その後相続が開始した。
 途中で亡くなったけれど、工事進捗度は6割だった、という場合。

 工事進捗度、つまり工事進行基準では、6,000万円の工事現価ですから、
 この建築中建物評価は、6,000万円×7割=4,200万円、
 支払った7,000万円のうち1,000万円は前払金1,000万円として債権計上となります。

 もし工事進捗度が8割で、7,000万円払っていたのであれば、
 1億円×8割=8,000万円の7割相当の5,600万円が建物評価、
 未払金債務1,000万円となります。

 ただし、債権債務の問題となりますから、工事進捗度は、
 施工会社から工程表や工事証明書などを発行してもらってエビデンスとします。

3.完成引渡後の評価

 建物が竣工され、完成工事として工事業者から引渡後に相続が起きた場合には、
 もはや建築中とはいえなくなります。

 でも、固定資産税評価額は、法務局の新築表示登記が通知され、 
 数ヶ月後に市町村の新築時家屋調査により評価されるまでは、付されません。
 それも、最初は、固定資産税評価額というより、不動産取得税の課税標準として付けられるのです。

 とはいえ、相続税の申告期限は、亡くなった日から10ヶ月なので、亡くなった日が建築直後でも、
 10ヶ月後には、評価額が出ていることも多いものです。

 そこで、相続開始時に工事が完成しているようなら、不動産取得税の評価額が出ていますから、それを採用します。

 ☆  ☆  ☆

 前述の「建築現価×7割」と、固定資産税評価額とでは、RC(鉄筋コンクリート)建物でも、
 かなり差がでますから、
 なるべく早く、固定資産税評価額を付けてもらう方が、相続税上は有利になります。

 各タイミングごとに、より有利に評価する方法は、いくつもありますから、(^^ゞ
 もしそのようなことになるなら、その時点で、的確に対応するようにしましょうね。

 ありがとうございました。
 
 ☆  ☆  ☆

 港区の高齢者さんの生け花教室のお手伝いをしました。
 これは師範の三井先生が、模範の「後ろ活け」をなさっているところです。
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 ボランティアの我々も、一緒に楽しくやらせてもらいました。
 お持ち帰りさせていただいた自分のです。(^^ゞ
 花材は、ユキヤナギ、ルスカス、スプレーカーネーション、菜の花、ヒペリカムです。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2016-01-27 23:21 | 財産評価  

タワマンと財産評価の国税見解・5、そしてポインセチアツリー

 タワマン節税規制のことを書いていましたら、
 旬刊速報税理の11月21日号に、記事が出ていました。

 国税庁が、20階以上のタワマンの最近譲渡申告された譲渡物件を抽出し、
 その相続税評価を調べ、売買対価と相続税評価額の比をデータ化したら、
 平均で3.04倍だったというものです。

 そして、「今回の平均値「3.04」は、6項適用の目安になることが予測される」としています。

 念のために、別な情報筋さんに聞いたところ、
 
 サンプルデータは、10月の記者発表の後に別途提供された資料であり、その際に、平均値
を6項適用の目安とするようなコメントはなかったとのことでした。

 ☆  ☆  ☆
 
 国税庁のサンプルデータは、譲渡された物件の相続税評価額との比率を出すの
で比較的簡単だったでしょうが、

 実際には、相続直前取得や直後売却した物件以外は、
 相続時の時価をどう判定するかの問題があるので、
 実務上は、国税さんも認定が難しいといえます。

 それに、タワマン=20階以上の物件についてのみのデータで、
 評価を云々するのは、理論性に欠けます。
 
 したがって、すぐ3.04倍という数字で否認に結びつけることは不可能と思いますが、

 こうしたデータや「記者予想」記事が出ると、
 すぐ税務専門家が動揺したり、
 税務調査の現場で調査官が揺さぶりに利用したりと、
 なりかねないところが心配です。
 
 税務理論的には、転売目的で未利用所有していた物件ですと、
 販売用資産として、不動産事業者でなくても、準棚卸資産として、
 最終仕入(取得)原価で評価すると言われても反論は難しいでしょう。

 ☆  ☆  ☆
 
 とりあえずは、不動産の健全所有が第一です。

1.相続直前取得、直後譲渡は、そもそもすべきでない、
2.自己利用や貸付利用など、実際に利用すること、

 ではないでしょうか。

 ☆  ☆  ☆

 お客様が、ポインセチアのツリーを、少し早いお歳暮で、と、
 贈って下さいました。
 とても鮮やかで、事務所が一気に明るくなりました。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-11-24 23:46 | 財産評価  

タワマンと財産評価の国税見解・4、そしてお客様の蜜柑

 シリーズタワマン評価その4です。(^^ゞ

 タワマン節税規制要望に対する記者発表資料に2つの判決が掲載されましたが、
 次の判決は書かれていません。
 
 旧租税特別措置法69条の4の三年縛り法の廃止のきっかけになった
 平成7年10月17日大阪地裁判決と平成10年4月14日大阪高裁判決、
 その後の平成11年6月11日最高裁判決です。

 三年縛り法とは、昭和63年12月31日以後に相続した土地建物等で、
 相続開始から3年以内のものは、
 被相続人の居住用を除き、取得価額で課税するとした租税特別措置法です。
 
 国税が、記者発表で提示した判決のような事例を規制するための法律でしたが、
 平成4年以後、昭和バブル崩壊とともに、
 地価は取得価額の43%に実勢時価が下落して、
 あろうことか、税額が鑑定後の課税価格を上回ってしまったというのが、
 平成3年8月7日相続開始のこの事案です。 

 これをきっかけに、租税特別措置法は、そのため、平成7年で廃止されています。
 
 当時は、相続財産の評価は、相続税法22条で時価とし、
 通達評価は、あくまで時価なので、
 それと異なる課税は、法律による、という原則的立場を国もとっていたのですね。

 でも、バブル節税規制のために作った法律を、バブル崩壊後も適用せざるを得ず、
 国も、取得価額評価せざるを得ないといういわば自縄自縛になったわけです。

 ☆  ☆  ☆

 だから、国としては、評価についての規制措置を、
 法律でやるのは、もう、コリゴリという経験をしたのでしょうね。

 だって、地価なんて、アップダウンして当然、
 そのたびに、法律化して、また訴えられて、なんてのはやってられない。

 それに、自社株評価の三年縛りは、通達で、十分効果を発揮してる、
 てことは、規制は法律に持ち込まなくても、いいじゃん。

 通達で、それも、総則6項、で、 課税の公平の錦の御旗のもと、
 この印籠が目に入らぬか、とやれば、それで効果はあるじゃないの、
 という。

 ☆  ☆  ☆

 それに、情報筋によれば、
 評価通達そのものの見直しは予定に登っているけれど、
 それには、人を得て、という内部事情もあるそうなので。
 
 というわけで、またいつか、この項続きます。

 ☆  ☆  ☆
 
 お客様から蜜柑をいただきました。
 切り口も新しい、ごつごつの無農薬の蜜柑です。
 ビタミンCで、元気をいただきます。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-11-20 23:55 | 財産評価