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消費税増税は再延期、そして紀尾井町テラス

 日経新聞が消費税の8→10%増税を再延期と報道しました。

 以前にも議論していましたが
 熊本地震もあって
 やっぱり、です。

 延期の期間が問題ですが、これから影響を検討してから決める、
 発表はサミット後と。

 ところが、その後、共同通信の報道で、
 安倍首相が、麻生さんのご子息の結婚式の場で、全否定したと。
 おいおい、と、
 麻生さんちの大豪邸までチェックして、
 おー、これなら、自宅で結婚式できますね~、と感心。

 ☆  ☆  ☆

 はて、どっちが正しいのか、ブログに書きながら、
 アップロードをストップしていました。

 が、再延期なんですよね。やっぱり。

 発表しちゃうと影響が大きいし、
 なんたって、法律改正しなくちゃならないし、
 発表の時期を見てる、だけで、
 そうだろうなあ、と議論。

 事務所メンバーが
 消費税の軽減税率の今日の外部研修を申し込んでいました。

 業界としての対応について、ご専門の先生からご説明いただけるのだろうね、と
 出席してもらいましたが、
 講義は、平成33年導入のインボイス方式のご説明だったそうです。
 主催者さんと講師の先生で、もう少し連携が取れないと、
 つらいですね、と研修報告を受けて、思いました。

 ☆  ☆  ☆

 平成23年度の税制改正の時も、
 結局、税制改正大綱の改正案を切り分けて法改正。
 改正本で、嘘書いちゃったなあ、(>_<)::ゞなんてことがあったのを
 思い出しました。

 政策や法律で動く我々は、
 スタンスをとって、検証しながら動かなくちゃ、ね、と。 

 ☆  ☆  ☆

 大きな地震でしたね。
 ジムの大浴場にいましたので、めちゃ、焦りました。(>_<);;
 
 終わって、今度は、自宅マンションのエレベータが止まっていないか、
 電話で防災センターに確認。
 動いていると聞いて、ほっとして帰宅しました。

 ☆  ☆  ☆

 先週の5月10日、元赤プリの東京ガーデンテラス紀尾井町のうち、
 商業店舗の紀尾井町テラスが先行オープンしました。

 丹下健三さんの設計による旧赤プリ時代
 最後のクリスマスツリー、 
 大震災のあった平成20年からの解体工事、 
 そして死亡事故もあった建築工事を経て、
 完工しました。

 ☆  ☆  ☆

 さっそくランチ時に、紀尾井町テラスに行ってみました。

 前庭です。
 青森のねぶたのような飾り付けが見えていたので、オープン用のハリボテかなと思ったら、
 ちゃんと定置されたオブジェでした。(^^ゞ
 うん、こゆのを減価償却資産といいます。(^^) 
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 ホテル入口ですね。
 ザ・プリンスギャラリー・東京紀尾井町ですね。
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 紀尾井町テラスのレストランからです。
 2階レストランは、長蛇の列で、とても入れなかったのですが、
 1階は、レストランと目視しにくいのでしょうか、すんなり入れました。
 3階・4階のレストランは、7月オープンだそうです。

 ウチの事務所ビル(黒いの)は、オブジェに隠れて頭だけ見えています。
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by expresstax | 2016-05-16 23:56 | 消費税

熊本地震の被災者の皆様にお見舞い申し上げます。そして消費税増税再延期問題と馬酔木

 熊本地震の被災者の皆様に心よりお見舞い申し上げます。
 
 被災の状況にびっくりしています。

 九州のお客様に、状況をお伺いしました。
 ご無事とのことで、お返事をいただき、安心しました。
 でも、余震が続いているそうです。
 どうか、お気をつけて対応なさって下さい。

 我々も、できることを可能な限り、やっていきたいと思います。

 ☆  ☆  ☆

 安倍首相は、平成29年4月の消費税10%への増税の再延期議論について

 「リーマン・ショック、大震災級の出来事が起こらない限り、予定通り消費税を引き上げていく考えだ」と述べ、否定していました。(平成28年3月28日時事通信)

 熊本地震は、この発言にある「大震災級の出来事」になるのでしょうか。

 ☆  ☆  ☆

 今日の青山通りや外堀通りは、交通の厳戒態勢が敷かれていました。 

 事務所を出ると、道路の両側に交通柵が置かれ、警官が居並び、
 豊川稲荷前の路上は、警察車両と機動隊車両が列を成しています。
 赤坂見附交差点を、数十人の制服警官が移動していたり、
 首相官邸と国会前は、ほとんど封鎖状態、デモ隊の声が聞こえてきました。 
 衆議院のTPP(環太平洋経済連携協定)特別委員会が再開予定だったからのようです。
 結果的に、熊本震災の対応で、委員会は延期されたようですが。
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 ☆  ☆  ☆
 
 それでも、春は、進みます。

 外堀通りで咲いていた馬酔木(あしび)です。
 堀辰雄を魅了した奈良浄瑠璃寺の馬酔木は、もっと素朴だったように記憶しています。
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 山王日枝神社おんな坂脇の八重桜です。
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 山王日枝神社の藤棚の藤の花がツボミになっていました。
 もう、開花間近なのですね。
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by expresstax | 2016-04-15 23:57 | 消費税

不動産仲介手数料計算と消費税、そして満月と東京ガーデンテラス

 お客様からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 不動産売買の仲介手数料は、売買価格に3%などの料率をかけて計算するけれど、
 この売買価格の建物代は、税込でみるのか、税抜なのか、というのがご質問です。

 えー、税務の問題というより、宅建業法の問題ですね。(^^)
 調べて見ると、ありました。

 国土交通省では、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(昭和45年建設省告示第1552号、平成26年2月28日国土交通省告示第172号平成26年4月1日施行)を定め、宅建業者が宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介を行って受けることができる報酬の上限額を定めています。
 
 これによれば、売買に係る消費税を含まない売買代金の額をベースにすることが明記されています。
=====================
国土交通省告示第172号
 売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額( 当該媒介に係る消費税等相当額を含む。) は、依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金の額( 当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。) (以下略)
=====================

 なので、1億円の土地建物の売買をして、でも、建物のうちには消費税が含まれているのだから、
 価格から建物分の消費税を差し引いたところで仲介手数料を計算しなくちゃダメ。
 そのまま1億円×3%+6万円といった計算をしちゃうと、宅建業法違反!となります。

 これを宅建協会さんなどでは、
 売主が事業者の場合は、きちんと土地建物の価格を区分して、
 契約書に消費税も明示しようね、と指導しています。

 ただし!

 売主さんが個人で、売買物件が自宅だったりしたら、
 そもそも売主は課税事業者ではなく、自宅の譲渡に消費税はかかりませんから、
 1億円丸々に、手数料率計算してもオッケー、となります。

 その場合は、契約書に土地建物価格の区分がありませんから、
 例えば買主さんが、事業者さんで、土地建物区分して、減価償却や消費税申告のベースにしたい、
 というような場合は、
 よく売主さんや仲介業者さんと相談して価格を決めて、契約書に登載してもらう、という流れになりますが、
 
 ここまでやってる契約は少なく、
 土地建物まとめてドン!の契約書を交わして、
 買主さんが、あとで税理士先生と頭を突き合わせて、
 例の「合理的按分」を行うことになるのが多いようです。

 ☆  ☆  ☆

 では、売主が小規模事業者で、売買物件も、店舗併用住宅だったら?
 なんて応用問題も出てきますが、
 これについては、また今度。(^^)

 ☆  ☆  ☆

 確定申告時期、夜まで、わさわさお仕事しています。(^^ゞ

 と、東側の空に、赤い月が上がっていました。
 写真ですと、赤さがわかりませんが、空気が澄んでいるのか、くっきりと、
 その下に、丸の内周辺のトラストタワー、ノースタワー、サウスタワー、
 黒い海のような皇居、右手前の議員会館とライトアップされた国会議事堂、
 さらに手前の赤坂東急プラザやプルデンシャルタワーが、綺麗に見えます。
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 ☆  ☆  ☆

 瞬間ですが、その左側に、
 建築中の旧赤プリ、東京ガーデンテラスのオフィス部分の灯りが、一斉に点灯されました。
 大規模行灯(あんどん)ですね。
 しばらくして消えてしまいましたから、試験点灯だったのでしょうか。
 オフィス部分には、東京ミッドタウンのヤフーさんの入居が決まっています。
 もうヤフーさんの入居のための内装工事に入るのかもしれません。
 左はホテルニューオータニのガーデンコート、
 右手前は、鹿島さんの賃貸ビルの赤坂Kタワーです。
 アンダーソン・毛利・友常事務所さんが入居していますから、
 あちらも、夜っぴてお仕事してるんじゃないでしょうか。(^^);;:
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by expresstax | 2016-02-25 23:08 | 消費税

消費税簡易課税選択の経過措置届出は9月30日まで、そしてシクラメン

 平成26年度税制改正で、消費税の簡易課税制度にメスが入ります。

 課税売上5千万円以下で、実際に消費税負担していなくても、
 5割6割を消費税を払ったと「みなし」てくれちゃって、
 負担する消費税が軽くなっちゃう簡易課税制度が、
 益税じゃん、ということで問題視されていました。

 5%から8%、さらには10%に上げようという時期に、
 不公平があったら、先にそっちなんとかしろよ、と言われちゃうよね、と、

 金融業・保険業みなし仕入率 改正前 6割→5割
 不動産業      〃      改正前 5割→4割 へと変わります。

 差し引ける割合が下がる→課税される額が増える→売上中の消費税の1割が増税、となります。
 現行の8%で計算すると、課税売上5千万円なら、40万円の増税です。
 平成27年10月に10%に税率が引き上がると、
 課税売上5千万円なら、50万円の増税です。これ、増える分です。

 具体的には、保険業法上の保険会社で課税売上5千万以下なんてとこはないでしょうから、
 保険代理店業さんと、小規模事業系不動産オーナーさん、小規模不動産業者さんが
 規制の対象になりますね。

 法人なら、平成27年4月1日以後開始課税期間、
 個人は、平成28年1月1日以後の年分です。

 ☆  ☆  ☆

 けっこう、大変な増税だよね、ということで、経過措置があります。

 平成26年9月30日までに「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出した者は、
 そこから2年間は、旧仕入率でいいよ、というのです。

 1年だけは10%おまけしてもらえるわけです。

 でもこれは新たに消費税課税事業者になる場合で、
 通常なら、課税期間の開始の日の前日、
 つまり、個人事業者なら、前年の年末までに原則課税か、簡易課税かの選択をするところ、
 9月末までにその判断をして、それが当たれば(^^;;、トクするね、となります。

 簡易課税がトクか、はたまた原則課税か、という判断をするというのは、

 平成25年分の課税売上高が1千万円超になった、とか、
 平成26年上半期の課税売上高が1千万円超になった、
 法人設立後の免税期間が終わった、とかの事業者さんのケースです。

 それ以外の事業者さんには、関係なし、となります。

 もし、関係ある場合は、明日中に、税務署に届出!ましょう。

 9月30日、というのは、平成25年9月30日までに契約しとけば、
 消費税アップ後も5%税率!なんて、去年は、わらわらやっていた時期でした。

 ですが、先々月頃チェックしてみたら、弊社のお客様には該当なし、とのことで、
 スルーしていました。(^^ゞ
 念のために、ブログにはご報告した次第です。はい。

 ☆  ☆  ☆

 お客様から冬にいただいていたシクラメン。
 メンバーが、お花好きのお客様からアドバイスいただいて
 大切に手入れしていたら、
 可愛い花が開きました。
 下の方には、つぼみがびっしりです。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2014-09-29 23:58 | 消費税

消費税転嫁対策、公取・経産省は本気、そしてお土産をありがとうございます。

 先日ここでも書いた消費税増税の転嫁違反対策。
 公正取引委員会がパリミキを初め、違反企業の公開まで始めていますが、
 今日、その取組状況をのレクがでました。

 公取は、平成25年度に20万社への大規模書面調査実施、
 指導件数1,232件、勧告件数1件(これはパリミキですね)。
 
 経産省は、転嫁Gメン(転化対策調査官)を全国に474名配置、
 公取と合同書面調査15万社。
 小売り事業者等を、転嫁Gメンがパトロール。

 次の10%への増税もあるので、ここはビッチリ押さえておこう、という意気込みですね。

 ☆  ☆  ☆

 以前お世話になった金融のプロがご挨拶にきてくださいました。
 金融周りの驚きの状況もお伺いしました。
 そうだったのですか!!
 六本木の栄むらさんの狸だんごをおもちくださいました。グルメですね。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2014-06-19 23:50 | 消費税

消費税改正転嫁違反、そしてご記帳

 消費税増税についての転嫁違反、公正取引委員会が実名で違反企業を公表したんですね。

 以下yomiuriネットからです。
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 眼鏡販売店の「パリミキ」や「メガネの三城」を展開する三城(東京)が、一部の店舗の賃借料に消費増税分(3%)を上乗せしないよう貸主側に通知したとして、公正取引委員会は12日、消費税転嫁対策特別措置法に基づき、増税分の支払いや再発防止などを勧告した。

 公取委によると、同社は昨年10月、店舗の賃貸借契約を結んでいる607事業者のうち、賃借料を消費税込みで契約していた37都府県の127事業者に対し、今年4月の増税後も賃借料を据え置くよう文書で通知した。増税分は貸主側の負担となるため、公取委は同社の通知が、同法で禁じる大規模小売業者による消費税の転嫁拒否(買いたたき)にあたると認定した。

 同社からの通知に応じなかった6事業者を除く121事業者の賃借料は、月額計約5000万円で、貸主側の増税分の負担は計約150万円に上るという。
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 3月払いの4月分家賃を、増税後(8%)とすべきを増税前(5%)と誤解したり、とのてんやわんやは、
 ここでも取り上げたことがありましたが、
 37都府県の127のビルオーナーに家賃据え置きを強要するというのは、
 そもそも消費税転嫁対策特別措置法の特定供給事業者が資本金3億円以下など
 弱者を基準にしているのですから、会社ぐるみであるのは歴然でしょう。

 勧告を受けたのは、眼鏡事業の(株)三城であり、持株会社三城ホールディングスの子会社です。
 上場持株会社へのファイアーウォールが働いてはいますが、
 同社の税務顧問や監査法人が相談を受けていたら、忠告するのは当然ですから、
 勝手に会社がやったのも見え見えです。

 
 来週17日には、山形市立病院済生館が、医療用品の取引業者に対する転嫁法違反で
 公取の勧告を受けるそうです。

 転嫁Gメンが積極的に調査しているそうで、
 コンプライアンス=法令遵守時代です。

 
 東日本大震災が起きるや
 ビルオーナーである弊社のお客様に
 速攻、家賃半額を通知してきた火事場泥棒のような上場企業がありましたが、
 もちろんオーナー様は、決然と蹴って、そのままで終わりました。

 パリミキでも、泣き寝入りしたのが121事業者にしても、
 6事業者が応じなかったとありますから、
 それがせめてもの救いですね。

 ☆  ☆  ☆

 今日ではないのですが、故桂宮様のご記帳に伺いました。
 徒歩1分で行けそうでしたので。
 赤坂御用地に入るのは初めてでした。
 皇宮警察の警官が、バッキンガム宮殿の衛兵のように微動だにせず直立警護していたのが印象的でした。
 中の写真は撮れません。、
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 ☆  ☆  ☆
 
 それから、青山通りのアジサイを。
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 5月29日は、まだこんな感じでした。
 雨で、鮮やかになってきたんですね。
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by expresstax | 2014-06-13 23:41 | 消費税

消費税率改正対応の機器更新は全額経費化OK

 ご質問をいただきました。
 お尋ねの設備は別のもので、週刊ビル経営さんの来週号のコラムに、掲載していただく予定の内容です。

 消費税率の改正により、会計システムやレジスター等、設備機器の機能を追加したり、加工したり、買い換えたりした場合、その支出は、金額が30万円以上などになる場合、資産計上しなければならないでしょうか。

 ノー、です。

 法律の制定に伴うシステム改良の費用は、
 金額の多寡にかかわらず、全額を損金とすることができます。

 ただ、消費税対応のみの機器更新でない場合には、
 こうした設備更新のための優遇税制もありますから、検討してみる余地があります。

1.法律改正等に伴う機能の追加・加工費用

 法律改正や行政指導などがあったことに伴い、法人の有する資産に新たな機能の追加や加工などを加えなければ、その資産が物理的に従来どおり使用できないといった場合には、その費用は修繕費でよいと解されています。

 たとえば、東京都等の排ガス規制に伴うディーゼル車への「粒子状物質減少装置」の装着費用や車両運送法の改正に伴う大型貨物自動車への「速度抑制装置」の装着費用については、原状回復ないし機能維持のための費用であるから、修繕費でよいと取り扱われています。

 また最近では、地上デジタル放送受信のための工事費用の処理などもこれに該当するケースがあったと思います。

 これは自社の固有の事情に基づくものではなく、法律改正や行政指導という客観的・外部的な事情により、強制され、また、その資産自体が直接的に本来の機能を失うことによる、原状回復ないし機能維持のための費用であると考えられるからです。

2.資産取得の優遇税制

 ところで、平成25年度改正税制により、「商業・サービス業・農林水産業活性化税制」 (税法では「特定中小企業者等が経営改善設備を取得した場合の特別償却制度」、租税特別措置法第10条の5の3、第42条の12の3)が創設されています。

 平成27年3月末までに、

 商業・サービス業・農林水産業を営む青色申告の個人や法人の中小企業等が

 建物附属設備(1台60万円以上)
 又は
 器具・備品(1台30万円以上)を取得した場合に、

 取得価格の30%の特別償却又は7%の税額控除(資本金3千万円以下の法人に限る)を認めます。

 要件は、認定経営革新等支援機関等による経営の改善に関する指導及び助言を受けた旨を明らかにする書類の交付を受けることですが、
 顧問の税理士事務所が認定経営革新等支援機関登録していれば、協力してくれるでしょう。
 弊社も認定経営革新等支援機関です。(^_^)/

 器具備品30万円以上というのは、全額損金とできる30万円未満の青色申告の少額減価償却資産に該当しないものを対象に、税負担を優遇するという趣旨です。

 特別償却率は30%ですから、全額償却はできませんが、

 黒字法人であれば、税額控除制度を適用することで、
 初年度に税額控除を受けた上で、同時に減価償却を普通償却額で継続することができます。

 したがって取得した資産の支出が、明らかに制度改正対応修繕費と言い切れない場合には、
 資産計上したうえで上記の特例を適用する手段もあります。

 検討してみてください。


 ☆  ☆  ☆

 来週の赤坂御苑での園遊会の準備が、着々と進んでいます。
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 数日前の写真です。
 テントを張り始め、桜が咲いていましした。
 御用地は大きな森。
 外界より温度が数度低いのかもしれません。
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by expresstax | 2014-04-10 23:35 | 消費税

建物譲渡年の翌々年は消費税課税事業者、そして突然の雪

 確定申告が進みます。

 平成25年で同族法人へと建物移転をなさったお客様は、
 今回の確定申告で譲渡所得税の申告をします。

 が。
 そこで見落としがちなのが、消費税です。

 譲渡したのが、消費税非課税となる住宅賃料を生む住居系物件であったとしても、
 事業用建物の譲渡は、消費税では課税売上です。

 そのため、例えば、住居系賃貸料が中心のお客様で、
 消費税課税になるのが駐車場賃料程度の場合で、
 年間1千万円以下の消費税免税であっても、

 平成25年分の課税売上が、建物譲渡によって1千万円を越えてしまう場合は、
 その翌々年、つまり平成27年は、消費税の課税事業者になります。

 これは自動判定なので、平成27年になって、ジタバタしてもどうにもなりません。

 では、どうしたらよいか。

 判断は2つです。

1.平成27年に、大規模修繕や新規建築するなど、消費税がかかる大きな支出が予定される場合。
 このときは、何も手続しないで、時の流れるに任せます。
 平成27年には課税事業者になりますが、
 平成26年の消費税課税売上が、1千万円以下なら、また免税に戻ります。
 
 原則課税により
 その年の駐車場収入等の課税売上から、
 大規模修繕などにかかった消費税を差し引いて、
 払い過ぎの消費税の還付を受けることができます。
 それも、平成27年10月以降なら、10%にアップ後ですね。

 ということは、大きな修繕や建築は、どうせ平成26年末や28年初にやるんだったら、
 平成27年に思い切り集中しちゃった方が、消費税減税還付効果は出ます。

 反対に、この年に何らかの事情で建物を売ったりしたら、
 他の年なら払わなくてもいい消費税を、ドカっと払わなくちゃなります。

 これが、税務マネージメントです。

2.平成27年に大きな消費税のかかる支出はないよ、という場合。

 もし課税売上が5千万円以下なら、
 平成27年が始まる前、つまり、平成26年の今年の年末までに、
 消費税の簡易課税の選択届出書を提出します。

 そうすれば、課税売上の50%は、消費税のかかる支払があったものとみなして、
 消費税の計算をすることができます。

 特に不動産賃貸では、給与も元金返済も保険料も減価償却も、
 消費税のかからなない支払いですから、
 消費税上落とせる支出は修繕費や管理費程度。
 収入のほとんどの消費税を納税することになりますが、
 この簡易課税なら、50%は消費税上の経費に見てくれるんですから、
 相当、お得。
 
 よくいう「益税」となります。

 それがために、平成27年4月開始課税期間以降は、
 不動産賃貸の簡易課税のみなし仕入率は、現行の50%から40%に引き下げで、
 10%分は増税になってしまいます。
 個人の場合は、平成28年1月からの分ですね。

 あー、ズレてよかったなんて思わないでください。
 
 簡易課税は、2年間は継続適用しなければならないので、
 平成28年で、みなし仕入率の引き下げの影響を受けちゃいます。

 このみなし仕入率増税でいえば、
 現行      5%消費税×50%=2.5%負担と、
 引き上げ後  8%消費税×50%=4.0%負担と、
 さらに引き上げ後  10%消費税×60%=6.0%負担と、
 激増するのがわかりますね。

 ということで、条件にあたる方は、年末までに、よーく検討して対応してください。
 ね。
 
 ☆  ☆  ☆

 午後、突然の雪!
 すわ、と接客室のお客様にお伝えしましたが、
 小1時間ほどで止みました。
 こんなこともあるんですね。
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by expresstax | 2014-03-07 23:50 | 消費税

前受賃貸料の消費税通知書雛形、そして国税庁消費税Q&A

 日本では、不動産賃貸料は、前月受取の前受が慣行となっています。

 昨年来、前受賃貸料の消費税率の問題について、
 弊社顧問先様である事業系不動産オーナー様からテナントへ宛てて頂く通知書式を準備し、
 お客様に対応していただいていました。

 そして、できればオフィシャルな雛形を出してもらいたいものだと、
 公的機関に働きかけてきました。

 というのも、

 ここかしこに、3月に受け取る4月分賃料について、適用税率は5%だとの誤報が掲載され、
 オーナー様が質問なさっても、
 前受経理しているなら8%だ、などの怪答が蔓延していたからです。

 平成26年4月分賃貸料に適用される消費税率は、8%なのです。
 経過措置が適用される場合を除き、それが原則です。

 こんなシンプルなことであるにもかかわらず、
 例えば、不動産オーナー様が、テナントに、3月に受ける4月分賃料は8%と請求し、
 テナントが自社の顧問専門家に確認したら、
 顧問専門家が、5%だ、と誤指導したとしたら、
 テナントは、不動産オーナーを、なんと強欲なオーナーだと不信感を持つかもしれません。

 あるいは、テナントの顧問専門家が、「貸主が前受経理していれば」などと、指導したとしたら、
 テナントが不動産オーナー様に対して、「じゃ、決算書を見せてください」と要求してくる事態もありえます。
 とんでもないことになります。

 経営で、一番大切なのは、取引先との信頼関係です。
 不動産オーナー様にとっては、テナントとの万が一のトラブルも避けなければなりません。
 そのためには、テナントに、適法な税制を正しく理解してもらう必要があるのです。
 
 大手の不動産会社様などは、全く問題なく対応してくださっていましたのに、
 今回、最大の障壁が税務専門家だったという、悲しい現実がありました。

 ☆  ☆  ☆

 問題を重視した週刊ビル経営さんが、
 平成26年1月20日号でこの問題を取り上げ、

 公的機関が雛形を出してくれないので、
 弊社の作成した「消費税改正に伴うご請求額の変更について」という
 テナントへの通知文を掲載させてほしい、と依頼してきました。

 オーナー様のトラブルを少しでも防止するためと、掲載を許可しましたから、
 不動産オーナー様は、一日も早く、対応していただきたいと思います。

 ☆  ☆  ☆

 とそうしていた矢先、
 国税庁さんが、消費税引き上げについてのQ&Aをホームページに掲載しました。
 
 「消費税率引上げに伴う資産の譲渡等の適用税率に関するQ&A
 平成26年1月 国税庁消費税室 とクレジットされています。

 このQ&Aに、前受賃料の適用税率が掲載されています。
========================== 
Ⅳ 賃貸借契約に基づく使用料を対価とする資産の譲渡等
(不動産賃貸の賃借料に係る適用税率)

問6 当社は、不動産賃貸業を営む会社ですが、平成25年10月1日以後に契約する賃貸借契約(改正法附則第5条第4項に規定する経過措置は適用されないもの)における次の賃貸料に係る消費税の適用税率について教えてください。
① 当月分(1日から末日まで)の賃貸料の支払期日を前月○日としている賃貸借契約で、平成26年4月分の賃貸料を平成26年3月に受領する場合
② 当月分の賃貸料の支払期日を翌月○日としている賃貸借契約で、平成26年3月分の賃貸料を平成26年4月に受領する場合

【答】
 新消費税法は、経過措置が適用される場合を除き、施行日以後に行われる資産の譲渡等及び課税仕入れ等について適用されます(改正法附則2)。
照会①は、平成26年4月分の賃貸料であり、施行日以後である平成26年4月分の資産の貸付けの対価として受領するものですから、4月末日における税率(8%)が適用されます。
照会②は、平成26年3月分の賃貸料であり、施行日前である平成26年3月分の資産の貸付けの対価として受領するものですから、支払期日を4月としている場合であっても、3月末日における税率(5%)が適用されます。

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 もっと早く出してくれれば、こんなに混乱しなかっただろうにねぇ、と
 記者さんと話しました。

 税務専門家は、これで右向け右をしてくれるでしょうから、
 とりあえず、これで混乱が収まるのではないかと思います。
 が。。。。(嘆)
















 
by expresstax | 2014-01-21 23:43 | 消費税

不動産賃貸に付随する水道光熱費の消費税、そしてアカデミー賞ノミネート

 消費税改訂の事前手続について、検討しています。

 ビル賃貸においてテナントから水道光熱費等の共益費等を受け入れる場合の消費税の取扱です。
 これについては、次の通達があります。
===========================
消費税法基本通達10-1-14 資産の貸付けに伴う共益費
建物等の資産の貸付けに際し賃貸人がその賃借人から収受する電気、ガス、水道料等の実費に相当するいわゆる共益費は、建物等の資産の貸付けに係る対価に含まれる。
===========================
 つまり、賃貸収入として、それが住宅以外で消費税課税対象となる不動産の貸付であれば、
 共益費等の受入は、貸付対価に含み、課税売上となるんですね。
 そこから実際の水道光熱費を払った場合に、課税仕入れと。
 消費税では、総額で、両建て経理を行うことになります。

 課税売上に含むならば、免税判定や簡易課税判定、比例配分等の処理に影響しますね。

 一方、次の質疑もあります。
============================
テナントから領収するビルの共益費
【照会要旨】
 ビル管理会社等がテナントから受け入れる水道光熱費等の共益費等は、いわゆる「通過勘定」という実費精算的な性格を有することから、課税の対象外としてよいでしょうか。
【回答要旨】
 ビル管理会社等が、水道光熱費、管理人人件費、清掃費等を共益費等と称して各テナントから毎月一定額で領収し、その金額の中からそれぞれの経費を支払う方法をとっている場合には、ビル管理会社等が領収する共益費等は課税の対象となります。
 また、水道光熱費等の費用がメーター等によりもともと各テナントごとに区分されており、かつ、ビル管理会社等がテナント等から集金した金銭を預り金として処理し、ビル管理会社等は本来テナント等が支払うべき金銭を預かって電力会社等に支払うにすぎないと認められる場合には、当該預り金はビル管理会社等の課税売上げには該当しません。
【関係法令通達】
 消費税法第2条第1項第8号、基通10-1-14
============================
 ここでは、原則的には課税対象だけど、預り処理をしている場合は、スルーして課税売上としない、と。

 つまり、個別の会社の経理の取扱に応じてね、となっています。

 多めに共益費として預かって、残り=利益がでてしまうようであれば、これはもう、家賃と同じ
 課税売上とすることになりますが、ほんとにほんとの実費精算で、実費配賦して、
 預り処理として完結できていれば、経過勘定としてよいのです。

 これらも含めて、検討しています。

 ☆  ☆  ☆

 アカデミー賞のノミネート作品が発表されて、こないだ観た「ゼロ・グラビティ」が挙がっていました。
 そうだろうねえ、と、納得しています。
 最優秀になるかどうかは別として、評価は高いはずですね、うん。(^_^)
by expresstax | 2014-01-16 23:17 | 消費税


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


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自己紹介

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東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。

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