カテゴリ:不動産( 53 )

コンビニ戦争、そして干し芋

 昨年のことですが、
 複数のお客様の複数の土地に、複数のコンビニさんが、出店攻勢をかけてきました。

 コンビニの出店戦争、それも同時多発の様相です。
 夜討ち朝駆け、あちらがこうなら、ウチは、こう、と、
 条件戦争も始まりました。

 それぞれのお客様の要請で、
 弊社も、交渉に立ち会いました。

 そのうちのあるお客様とあるコンビニさんのお話しです。

 ☆  ☆  ☆

 お客様は、コンビニさんへと土地を貸すおつもりに、かなり傾いていらっしゃいました
 でも、慎重なお客様。
 弊社もお手伝いしながら、念には念と、
 細かな点まで確認をしながら、契約書のチェックを進めました。

 と、土地賃貸に至る整地事業のお話しになったときに、
 コンビニさんが、自社で使っている業者さんが安いこと、
 そしてそれはそのコンビニさんのブランド力があるからこそ、
 業者に安くやらせることができるんだと胸を張りました。

 お客様のお顔が、瞬間、曇りました。

 オーナーさんにはこんなことできないでしょうと
 コンビニさんは、畳みかけ、
 最後、さあ、どうだと、机を叩かんばかりにして、
 回答を求めました。

 と、お客様は、
 きっぱりと、今回の話は見合わせると、
 整地事業だけでなく、土地貸付そのものを
 お断りになったのです。

 ☆  ☆  ☆

 そのコンビニさんの開発担当者さんは、
 もしかしたら、
 これまで農地の地主さんなどとばかり交渉していて、
 上場企業のブランド力を背景に、
 札ビラで頬を叩くような仕事で、
 それなりの「成果」を挙げてきちゃってたのかもしれません。

 コンビニさんの静岡県以西の土地契約の8割は普通借地権だと聞いて、
 今どき、定期借地権以外で土地を貸すなど
 考えてもいなかった我々はびっくりししました。
 コンビニさんが、チカラ技で、押し通してきた結果なのかもしれません。

 ☆  ☆  ☆

 資産の所有者と事業者と利用者は、
 ウィン・ウィン・ウィン’win-win-win”の関係です。
 三方勝ちしてこそ、成功できるので、誰が泣くのでもいけません。

 特に所有者と事業者は、事業パートナーです。
 土地賃貸借という長期の契約を円滑に維持するのには、
 信頼関係と尊敬し合う関係こそが、第一なのです。

 ☆  ☆  ☆

 尊敬する税理士先生から干し芋をいただきました。
 ご自宅の地元の名産とのことで、とても甘くやわらかな干し芋です。
 2kgもいただきながら、おやつに、みんなであっという間にいただいてしまいました。
 お心遣い、ありがとうございました。
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by expresstax | 2017-01-25 19:42 | 不動産

熊本地震への寄附と活断層、そしてお土産をありがとうございました。

 熊本震災へ寄附金をお送りしました。

 直接自治体へ寄附することもできますが、 
 日本赤十字社やふるさと納税でも可能です。
 ふるさと納税では、謝礼品辞退の方法もあります。

 ☆  ☆  ☆
 
 震度7が連日に及び、前例のないという震災です。
 想像を絶します。
 
 なぜ、激甚災害と認定されないのでしょうか。
 今、自分にできることと思い、送金させていただきました。

 地震と被害が収まること、そして復興に向かうことができることをお祈りしています。

 ☆  ☆  ☆

 震災の状況を拝見していて、
 連日の激震の中で、旧耐震の建物が壊れていく一方、
 新耐震の建物はどうだったのかが、気になっています。

 日経ネットに、日経ホームビルダーの記事が掲載されていました。

 4月22日付 熊本地震 「新耐震基準」導入後の住宅に明暗  と、
 4月19日付 築浅住宅が地震で倒壊、金物不備や増築が要因か

 旧耐震建物が、淘汰されるように崩れ落ち、
 新耐震建物でも、施工の欠陥が露呈している状況は、
 今後の教訓になるでしょう。

 ☆  ☆  ☆

 国土地理院が、平成28年1月に「都市圏活断層図」を発表していました。

 その「利用の手引-地震被害の軽減に向けて-」に登載されていた
 日本全国の陸域の活断層です。
 今回被害の大分から熊本にわたる布田川断層帯と日奈久断層帯も、
 はっきり出ています。
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 関東にも深谷断層帯と綾瀬川断層があるそうです。

 むざむざ、活断層帯に該当する土地を買い、家を建ててしまった無念さは、
 どれほどのものか、
 政策によって、何とかならないのか、
 
 東日本大震災の際にも、「ここより下に家を建てるな」という
 先人のメッセージを無視して、建築許可をしてきた行政に、
 憤りを感じましたが、
 この既視感は、なんだろう、と愕然とします。

 被災者の方々に、心から、お見舞い申し上げます。

 
 ☆  ☆  ☆

 フィリピンにご旅行なさっていたお客様がご帰国なさいました。

 楽園のような島とホテルアマンプロに滞在していて 
 日本の地震を現地で聞いてびっくりした、とのことでした。

 ドライフルーツをお土産にお持ちくださいました。
 ココナツのドライフルーツは初めてです。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2016-04-22 23:05 | 不動産

平成28年地価公示価格は全国アップ、そしてありがとうございます。

 平成28年1月1日の公示地価が公表されました。
 全用途平均で0.1%上昇、とのニュースを見て、
 あーあ、路線価もアップだね~、
 株式が、去年の1月1日と比べてこんな状態なのに、ねー、と話しながら、

 さっそく国交省の土地総合情報ライブラリーにアクセスするも、
 集中しているのでしょうか、全然、ページが開きません。
 夜、再度確認して、ようやく開くことができました。

 東京圏は、住宅地で1%増、商業地で3.5%増、
 他の地域も、ほとんどがアップしています。

 銀座が+18.6%増だの、
 赤坂一丁目(溜池)が+12.8%増だの、
 イケイケで買われて建築中の都心は、
 今がどうかに関わらず、走り始めてしまった数字、という様相です。

 公示価格が上がり、
 相続税路線価が上がり、
 現実には、国際テロだの、災害リスクだの、下落含みです。

 高い評価で、増税もあって高い税金になるのに、
 納税できない、なんてことが想定されそうです。

 ☆  ☆  ☆
 
 確定申告が終わり、
 お待ち頂いていたご相談が始まりました。
 申し訳ありませんでした。
 さっそく進めていきましょう。

 ☆  ☆  ☆

 確定申告を担当したお客様から、「お礼」としてお菓子を贈っていただきました。
 成城の名店アルプスさんのクッキーの詰め合わせをいただきました。
 お心遣いをありがとうございます。
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 あまおうイチゴを戴きました。
 とても良い香りです。ありがとうございます。
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by expresstax | 2016-03-22 23:47 | 不動産

六本木三丁目再開発は雲の中

 六本木三丁目再開発が進んでいます。
 以前は日本IBMさんの本社だった土地の再開発です。
 リーマンショックの後、2009年に移転したんですね。
 手前はサムソンさんのビルです。

 晴れた日は、4基のタワークレーンが、ガンガン建ち上げますが、
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 先日の台風の日は、クレーンは雲の中に隠れていました。
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 住友不動産さんの左の緑ガラスの泉ガーデン繋がりで
 「すみふ63」と呼んでいるそうです。
 建ち上がると、43階建て。
 下の絵のようになるそうですが、このパース図には泉ガーデンは入っていませんね。

 来年にオープン、虎ノ門のテレビ東京が移ってきます。

 これは六本木通り方面からの絵のようですが、
 左後ろに、27階の住宅棟が建つようで、
 いわゆる住宅付置義務を、別棟で建てるパターンですね。

 都心部では、大きなオフィスビルを建てる際に、
 必ず住宅を付置するのが義務づけられているのです。

 昔は、都心部はオフィス、郊外は田園調布のような住宅地、という渋沢栄一流国土計画だったのが、
 平成年間に入って、ニューヨークのような
 いわゆる「フュージョン=ビジネス・商業・居住・文化の混在型都市」へと、都市計画が変わってきています。

 住宅付置には、
 虎ノ門ヒルズやプルデンシャルタワー、弊社ビルのように、
 下層階オフィス、上層階レジデンス、という建て方と、
 六本木ヒルズや元赤プリの東京ガーデンテラス、そしてこの63開発のように、
 別棟で建てる方法とあるんですね。

 63開発は自宅とかなり近いので、
 公園や商業施設のお店が増えてよしよし、というのと、(^^ゞ
 また空が切り取られてしまうな、というのと(スカイスクレーパーですね)、(>_<)
 気分は複雑です。
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by expresstax | 2015-10-05 23:26 | 不動産

中国人投資家の東京買い、そしてお中元をありがとうございました。

 お客様とのお話の中で、伺った話です。

 タワーマンションが高騰する中で、中国人投資家が、タワーマンションを買い漁っているそうだ、
 ということでした。 「爆買い」というそうです。
 そのために、タワーマンションの共用部の利用や管理がとんでもないことになっていると、

 新幹線で配られている雑誌(Wedgeウェッジですね。(^^))に載っていたのだそうですが、
 その話は、最近耳にし、週刊誌でも書かれているようです。

 でも?と、お話しを聞きながら、ちょっと違和感を感じ、
 首をかしげてしまいました。本当でしょうか?

 確かに赤坂見附あたりでも、中国人観光客グループ風の団体が、
 家電量販店で、「爆買い」というそうで、たくさんの箱や袋を抱え込んで闊歩している姿を見ます。
 でも、マンションは、それとは様子が違うはずです。

 最近は、湾岸や東京西北部などの分譲タワーが増えているので、
 そうした地域の話なのかもしれませんが、でも。

 ☆  ☆  ☆

 確かに、中国人に限らず、欧米人・アラブ人・アジア人やその資本が、
 「東京買い」をしていることは、ここでも何度か書きました。

 自国以外で不動産を買う投資家は、運用益と値上り益狙いです。基本的に、自分で住んだりしません。
 貸す場合は、自分が中国人だからといって中国人に貸すわけではありません。
 現地国の管理のプロに委託して、優良な賃借人に貸して、利益を最大化します。

 管理組合には、通常は、委任状対応です。
 よほど不利益となる大変更の議案でもない限り、管理組合総会には通常、投資家は出席しません。
 物件の資産価値を保つために、居住オーナー達が真剣に組合を運営してくれるからです。

 タワーマンションは、規模のメリットで充実した共用部があるために、
 その共用部利用のマナーが多く問題になるのは、これは日本人居住者とて同じことです。

 共用ラウンジでパーティを開いて大騒ぎする、ゲストルームを汚れ放題にする、
 エレベータには、我先に乗り降りするなど、
 一番お行儀が悪くて、管理組合で問題になっていたのは、残念なことに、日本人だったのです。

 ☆  ☆  ☆

 自分の自宅も、実はタワーマンションで、
 コンシェルジュさんが全員バイリンガル(日・英語が使える人)ということもあって、
 外国人、つまり、欧米人、アジア人、インド人、アラブ人等の所有者・入居者が多いのですが、

 欧米人はもとより、アジア人とおぼしき人達がエレベータなど共用部で
 自国語で声高に話しているのを、ついぞ聞いたことがありません。 
 フロントのコンシェルジュさんとのやりとりは、すべて流暢な英語か、日本語です。
 
 また、外国人はエレベータで乗り合わせたとき、朝夜真っ先に満面の笑顔で英語や日本語で挨拶し、
 必ずといっていいほど、乗り降りに、女性や高齢者・ベビーカーを優先するのに、

 むしろ、挨拶をしない、されても返さない(返せない?)、
 着床すると真っ先に下りようとするのは、日本の若い人に多いようで、
 これは今の50代60代の我々世代の教育の責任なのだなあと、常々、思っていました。

 ☆  ☆  ☆

 さらに、中国人投資家を揶揄する報道をみて、また、別な違和感も感じていました。

 ニューヨークやLA、パリ、ハワイのアパートメントやコンドミニアム、タウンハウスが、
 現地国人以外の外国人や外国資本の投資で多く所有されているのは周知の事実ですが、
 
 なぜ日本だけ、日本人以外が投資すると、週刊誌はヒステリックに強迫観念に陥るのでしょうか。
 
 これまで、東京は、ファンドは買うけど個人投資家には買われなかった、
 今は、円安と、この数年の東京の価値上昇予測と、中国危機で、個人投資家も買うようになった、
 というだけのことです。

 そして、欧米のファンドが買ってたときは何も言わないけれど、
 中国個人投資家が買うと騒ぎ出すヒステリーは、
 征韓論か、大東亜共栄圏構想か、というアジア蔑視のアナクロニズムです。

 ☆  ☆  ☆

 東京港区人口の8%が外国人とのことで、この割合は、今後もっと増えるでしょう。
 それは、悪いことではなくて、良いことのはずなのです。
 
 でも、ほんとうにそれを良いこととするには、
 日本人が、もっとユニバーサルになって、国際人として成長しなくちゃ、と思うのです。
 
 そして、国際人として成長するということは、何も、全く新しい価値観やテクニックを学ぶことではなくて、
 年長者や苦労した人を尊敬し、家族を守り、隣人や弱者をいたわり、暖かな人と人との関係を大切にするという、
 昔からの日本的な文化を、思い出すことのように思います。

 でも、それって、実は、とてもユニバーサルな価値観なのだと、最近思っているのです。
 日本のよい文化をもっと活かすことで、外国の人々とも必ず繋がれるはずだからです。

 ☆  ☆  ☆

 お客様たちからお中元をいただいています。
 ありがとうございます。

 尊敬する弁護士・税理士ご夫妻からいただきました。
 ちょっとご無沙汰していますが、暖かいお気持ちをいただきました。
 ありがとうございました。
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 千疋屋さんのアレキサンドリアをいただきました。
 桐の箱入り、すばらしいブドウです。
 いつも、ありがとうございます。
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 とても珍しいエビのお煎餅をいただきました。
 ありがとうございます。おいしくいただきます。
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 百貨店のギフトカタログを戴きました。
 みんなでわいわいと選んでいます。
 ありがとうございます。
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by expresstax | 2015-07-08 23:01 | 不動産

ホームエレベーター、そして紫君子蘭の群生

 今年に入って、お客様の新築なったご自宅を訪問する機会が何度かありました。
 ありがとうございました。

 賃貸併用住宅や戸建て住宅や、形態はさまざまですが、
 気付いたことがありました。

 というより、この数年、お客様のご自宅訪問をさせていただくと、必ず、遭遇していました。
 ホームエレベーターです。
 お客様が、必ずニコニコと、とても嬉しそうにご案内くださるのも共通です。

 2階建てでも、3階建てでも、木造でも、RC(鉄筋コンクリート)でも、です。
 もはや、家というのは、住まう人が、若いか、高齢かを問わず、
 バリアフリー=ユニバーサルデザインでしか、建てないのですね。

 住まう人が高齢、あるいは今後高齢になるなら、当然、
 若い人も、今は生まれた時から、エレベーター生活です。

 ホームエレベーターは、新築時から組み込めば数百万円で設置できますが、
 後付するには、費用が莫大にかかるだけでなく、
 構造計算からやりなおして、後付不能の物件も多いでしょう。 

 これが時代の流れなのです。

 ☆  ☆  ☆

 雨の日が続きます。

 事務所ビルの公開空地のキスゲの季節は終わって、
 紫君子蘭の群生に代わっています。

 このビルの植栽は、山野草を、とても巧みに次々に咲くように設計しているのが、
 これはなかなかすごいことだなあと見ています。
 グリーンビルディングプラチナ2013の認証を受けているそうです。なるほど。
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by expresstax | 2015-07-06 23:36 | 不動産

森トラストの土地評価損取消裁決は森トラさんに軍配

 昨年平成26年8月に 国税不服審判所に上った
 森トラストさんの虎ノ門パストラル跡地の土地評価損400億円否認への審査請求の結果がでました。

 軍配は、森トラストさんに上がって、150億円の還付なのだそうです(平成27年6月10日日経新聞夕刊)。

 去年の審査請求の記事を見ていたときは、
 へー、そりゃ、否認されるんちゃうかな、と思っていたので、
 今日の裁決文が出てきたら、ぜひ読んでみたいです。

 虎ノ門パストラルは、古ーーい、宴会場ビルで、日管協さんの総会などで使ったりしてましたね。

 虎ノ門事務所時代に、お散歩に行ったり、取り毀しの様子を眺めた/span>りしてたので、
 人ごとと思えません。

 ☆  ☆  ☆

 もともと、土地を固定資産(=自分で使う、貸す)として取得したのか、
 棚卸資産=転売する、として取得したのかが、税務上は問題になります。

 棚卸資産の場合は、会計上、期末の時価評価をし、
 評価益は法人税課税、評価損が出れば、法人税では損金となるからです。

 八百屋さんが仕入れたトマトが、期末棚卸で、買った値段ではもう売れねぇ、と、
 値下がりしていたら、評価損とするのです。

 虎ノ門パストラル跡地16,050㎡は、
 2008年1月、オーナーである農林漁業組合から、
 森トラさんと当時のダビンチアドバーザースのSPC(特定目的会社)が
 約2,300億円(坪4,747万円)で取得。

 その後、リーマンショックで、50%共有者のダヴィンチが2010年破綻、上場廃止。
 2011年1月にホテル解体、棚卸資産として評価損を計上し、これが問題になったんですね。

 その後、2013年7月にダヴィンチの持分を森トラさんが引き継いで、
 土地は、森トラさんの単独所有になって、
 取り毀しの後、トラ四ガーデンとして市民農園とかやってましたが、

 この2011年の評価損が問題になったんですね。 

 虎ノ門パストラル跡地を、
 国税さんは、自分で建てて使うんだから固定資産だろっ、としたのでしょうが、
 森トラさんは棚卸資産ですよぉ、として主張していたのですね。

 んー、
 マジで、外部販売しようとしていたのか、
 時期的にあり得なくもないですが、
 そもそもダヴィンチと取得した2,300億円だって安値買いと囁かれた超一等地を、
 手放すハズはなーい! と国税は考えたんだと思うんです。

 それに、森トラさんは、昨年2014年10月には虎ノ門四丁目プロジェクトを発表、
 今年2015年5月には、都市再生特区認定を取得、「虎ノ門トラストシティワールドゲート」と名称を付けて
 計画発表
に及んでいます。
 販売用資産としたのにも、かかわらず、です。

 一見、国税さんの言い分の方が正しそうに見えますが、
 待てよ、と。

 そもそも、森トラさんのような開発デベロッパは、自社建築しても、物件はSPCに移して、
 REIT(リート=不動産投資信託)としたりします。

 そうであれば、この土地だって、商品として仕上げた上で、SPCに移転(売却)することが予定されていれば、販売目的用資産といえるのかも?です。(?_?)
 売る時って、きっと信託受益権で売るんでしょうが、それだって譲渡でしょうしねぇ。(-_-)

 ☆  ☆  ☆

 記事を読んで、ふにゃふにゃ考えていますが、
 裁決文を見たら、案外、なあんだ、ということなのかも知れません。
 楽しみに待ちましょう。(^^)b

 ☆  ☆  ☆
 
 森トラさんといえば、自宅マンションの隣地の赤坂ツインタワーを取り壊し、
 200m級の建替を行うそうで、
 すぐに工事着手するのかと思いきや、
 跡地は貸し駐車場になっちゃいました。
 ツインタワー側の住民さんは、工事音がしばらく止んでほっとしたでしょうか。
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 平成19年頃、エクスプレスの移転先として、この赤坂ツインタワーが候補に上り、内覧したことがありました。
 国会議事堂を臨んで、良いお部屋でしたが、セントラルヒーティングだったり、
 とにかく、古い、
 そして建替予定が当時から決まっていて、3年定期借家とのことで、
 3年で移転先をまた探すんじゃ、と、見合わせた経緯がありました。
 当時は、まさか自分がそのお隣に暮らすようになるとは思ってませんで。
 本当に、人生は異なものよ、です。

 でも、その後のリーマンショックや大震災で、建替は延期に次ぐ延期で、
 今に至っていたのですね。
 上から見るとこんな感じです。
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 夜、通りかかると、駐車場には、なんと、工事車両が、隊列を成していました。
 向こうは大型トラック、手前は生コンの砲列です。(@_@;)
 朝の外堀通り沿いは、生コンの駐車場と化していましたから、
 需要はあったんでしょうね。
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by expresstax | 2015-06-10 23:44 | 不動産

社長が住む街ランキング、そしてジムはペースメーカー

 東京商工リサーチが、
 2014年「社長の住む街」調査を発表しています。

 平成27年4月28日発表ですが、調査は平成26年12月。
 東京商工リサーチさんの企業データベース267万社のデータだそうです。
 会社の登記簿謄本に代表取締役は住所=印鑑登録地が記載されますが、商工リサーチさんの方が、実地調査も行うので、こちらの方が活きたデータかもしれません。

 トップは港区赤坂と2番目の渋谷区代々木は、従来と変わらず、西新宿が前回9位から上がっています。
 高輪がダウンしているのは、要注目かもしれません。
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 町村ベースでみると、上のように、トップ10のうち5つが港区ですが、
 市区ベース社長の住む区では、下のように、世田谷区がトップ、2位港区、3位大田区です。

 社歴の古い会社社長と新しい会社社長では、住まいについての志向性が違うのでしょうが、
 この3区は安泰なのでしょう。
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 また、町村ベースでも、市区ベースでも、上位10位が東京です。
 東京都以外の上位町村で、47位に神奈川県の葉山町、
 市区で14位に川口市が、ようやく登場するというのは、
 東京の一極集中の激しさがわかります。
 
  ☆  ☆  ☆ 

 確定申告の時は、デスクワークと出前弁当で、身体が重くなり、
 終わってジム通いでなんとか戻し、

 韓国食い倒れ旅行(^^ゞでまた膨らんで、
 またジム通いでなんとか戻し、

 今では、ジム通いが身体のペースコントロールになっています。

 とはいえ、お仕事をバタバタと終わらせて、夜8時ころジムに駆けつけるのがせいぜい。
 そこから30分~1時間をプールやマシンでトレーニングできれば御の字です。

 それでも、やらないよかいいや、と割り切っていたのですが、
 4月になって、プライベートレッスンやスタジオレッスンを始めました。
 
 さて、どうなることやら、です。(>_<);;




























 
by expresstax | 2015-05-08 23:25 | 不動産

オリンピックと不動産短期譲渡、そしてサルトリイバラの柏餅

 先日、ここで不動産投資のことを書きましたら、お客様からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 「仮に東京オリンピック2020年前でピークを迎えるなら、
 その後の下落も想定しなければなりません。」とした部分です。

 もし反動の下落が来るなら、その前に売り抜けなきゃいけないんですよね、というご質問です。

 その不動産投資がキャピタルゲイン(値上がり益)狙いの投資ならば、ですね。
 オリンピックだけで東京の不動産が値上がりしているのではないでしょうが、
 2020年の東京オリンピックが、一つのマイルストーン(道標)となることは確かでしょう。
 
 北京オリンピックの際も、北京ではすさまじい都市開発が行われ、その一部に参画したお客様は、初期に投資に入られ、開催直前に売却し、売却益を手になさいました。
 売却益のピークがどこかは、そのタイミングがあるでしょうが、
 多少の誤差や損得を気にしていたら、こうした投資はできません。
 
 じゃ、今、投資して、東京オリンピックの直前に売り抜けて、利益が最大化できるかは、
 これは、不動産のプロさんにお尋ねいただくしかありません。
 一介の税理士風情(ふぜい)に、お答えできるわけも能力もないからです。
 
 ただ、例えば個人で今、投資して、東京オリンピックの直前に売り抜けるとするならば、
 現行税制がそのまま続くという前提で、個人の譲渡税制では、

 譲渡年1月1日現在の所有期間5年以下の短期譲渡になってしまいますから、
 譲渡益が出ても所得税住民税39%の譲渡所得税になります。

 仮に2020年(平成32年)初頭にリセール(再売却)する場合でも、
 昨年の平成26年末に購入していて、ようやく長期譲渡所得、税率20%となります。

 2019年(平成31年)中に売って長期譲渡とするなら平成25年末までの取得となります。

 法人は所有期間による土地重課制度は、現況停止されていますから、
 不動産譲渡益にかかる法人税は、平成27年4月以後開始事業年度の実効税率では34.33%です。
 今後20%台(29%くらい?(^^;))に下げるという政府のアナウンスもありますから、

 今から取得して短期実現するなら、法人取得の方が、ほんのちょっと有利になりそうです。

 でも、税理士としてアドバイスできるのは、この程度です。

 よく研究して、できれば、ずっと誇りをもって維持していける不動産を取得していただけるといいなあと思っています。

 ☆  ☆  ☆

 事務所メンバーが、お里帰りのお土産に、徳島の福屋さんの柏餅を持ってきてくれました。
 
 挟んでいる葉っぱがちょっと変わっています。
 サルトリイバラという葉で、西日本の柏餅(?)では多く使われているそうです。

 サルトリイバラのお餅は、それ以前の日本の古来のお餅だったのが、
 端午の節句が、中国から伝来し、江戸期になって、
 冬でも新芽が出るまで枯れ葉を落とさない柏の葉でお餅を食し、
 それが参勤交代で地方にも伝わり、

 古くからのチマキやサルトリイバラでのお餅を食べる習慣と、
 柏の葉の餅を食べる習慣がそれぞれの地域で伝わったのだとか。

 そんなことをワイワイと話ながら、おいしくいただきました。
 ありがとうございました。
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by expresstax | 2015-04-27 23:22 | 不動産

不動産投資、そしてオータニの八重桜

 お客様達から不動産投資のご相談が次々に入ってきます。

 経営改善が進み、財務に余裕が出てきて、
 地価が上がり、不動産価格が上がり、
 やっぱり良い不動産がほしい!建てたい!ということのようです。
 素晴らしいです!

 とはいえ、不動産の投資には、よくよくの調査と検討と計画化が必要です。

 よくある相続「税」対策で、建物を建てれば税金を圧縮できるだの、
 住宅を建てれば固定資産税が軽くなるだの、
 イメージだけで決めるのではなく、必ず実際の数値、
 つまり、利回りや資金収支、金利や減価償却での税負担の反転ポイントの把握など、
 を実際の物件数値で試算して判断することです。

 ご自身の土地に建築する人が、利回りを建築資金ベースだけでとらえるのも、NGです。
 土地は相続で取得していたとしても、土地を時価で購入したものとした利回りが投資判断の基準です。
 建物価格だけで、利回りを計算すれば、高くて当たり前。

 でも、将来、その不動産を土地建物ごと売却しようとした時に、
 買主は、土地建物での投資利回り判断をするからです。

 そのときに、建物だけで投資判断していた物件は、競合物件に比べ、見劣りがするのは必定です。 
 いや、売ることはないよ、と思っても、
 正常な資産投資の判断を押さえておくことは重要なのです。

 また、不動産は、都心部は現在かなりの高値圏に入っています。
 仮に東京オリンピック2020年前でピークを迎えるなら、
 その後の下落も想定しなければなりません。

 いずれにしても、具体的な数字ベースで考えることです。
 一緒に進めていきましょう。

 ☆  ☆  ☆

 ソメイヨシノが散って、八重桜の季節に入りました。
 恒例、ホテルニューオータニ周辺の桜見物に再出撃しました。
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 ボンボンのような可愛い桜さんです。
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by expresstax | 2015-04-20 23:22 | 不動産


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax

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自己紹介

税理士・中小企業診断士

東京都港区元赤坂一丁目
松木飯塚税理士法人
ホームページ http://mi-cpta.com
電話 03(5413)6511

 相続税・資産税コンサルティング・税務対策・税務申告代理・税務調査立会・売上倍増指導・ 相続人様の精神サポート・後継者教育・税制改正分析・講演・著作

 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

 "Always Keep Faith"。

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