不動産仲介手数料計算と消費税、そして満月と東京ガーデンテラス   

2016年 02月 25日

 お客様からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 不動産売買の仲介手数料は、売買価格に3%などの料率をかけて計算するけれど、
 この売買価格の建物代は、税込でみるのか、税抜なのか、というのがご質問です。

 えー、税務の問題というより、宅建業法の問題ですね。(^^)
 調べて見ると、ありました。

 国土交通省では、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(昭和45年建設省告示第1552号、平成26年2月28日国土交通省告示第172号平成26年4月1日施行)を定め、宅建業者が宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介を行って受けることができる報酬の上限額を定めています。
 
 これによれば、売買に係る消費税を含まない売買代金の額をベースにすることが明記されています。
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国土交通省告示第172号
 売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額( 当該媒介に係る消費税等相当額を含む。) は、依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金の額( 当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。) (以下略)
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 なので、1億円の土地建物の売買をして、でも、建物のうちには消費税が含まれているのだから、
 価格から建物分の消費税を差し引いたところで仲介手数料を計算しなくちゃダメ。
 そのまま1億円×3%+6万円といった計算をしちゃうと、宅建業法違反!となります。

 これを宅建協会さんなどでは、
 売主が事業者の場合は、きちんと土地建物の価格を区分して、
 契約書に消費税も明示しようね、と指導しています。

 ただし!

 売主さんが個人で、売買物件が自宅だったりしたら、
 そもそも売主は課税事業者ではなく、自宅の譲渡に消費税はかかりませんから、
 1億円丸々に、手数料率計算してもオッケー、となります。

 その場合は、契約書に土地建物価格の区分がありませんから、
 例えば買主さんが、事業者さんで、土地建物区分して、減価償却や消費税申告のベースにしたい、
 というような場合は、
 よく売主さんや仲介業者さんと相談して価格を決めて、契約書に登載してもらう、という流れになりますが、
 
 ここまでやってる契約は少なく、
 土地建物まとめてドン!の契約書を交わして、
 買主さんが、あとで税理士先生と頭を突き合わせて、
 例の「合理的按分」を行うことになるのが多いようです。

 ☆  ☆  ☆

 では、売主が小規模事業者で、売買物件も、店舗併用住宅だったら?
 なんて応用問題も出てきますが、
 これについては、また今度。(^^)

 ☆  ☆  ☆

 確定申告時期、夜まで、わさわさお仕事しています。(^^ゞ

 と、東側の空に、赤い月が上がっていました。
 写真ですと、赤さがわかりませんが、空気が澄んでいるのか、くっきりと、
 その下に、丸の内周辺のトラストタワー、ノースタワー、サウスタワー、
 黒い海のような皇居、右手前の議員会館とライトアップされた国会議事堂、
 さらに手前の赤坂東急プラザやプルデンシャルタワーが、綺麗に見えます。
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 ☆  ☆  ☆

 瞬間ですが、その左側に、
 建築中の旧赤プリ、東京ガーデンテラスのオフィス部分の灯りが、一斉に点灯されました。
 大規模行灯(あんどん)ですね。
 しばらくして消えてしまいましたから、試験点灯だったのでしょうか。
 オフィス部分には、東京ミッドタウンのヤフーさんの入居が決まっています。
 もうヤフーさんの入居のための内装工事に入るのかもしれません。
 左はホテルニューオータニのガーデンコート、
 右手前は、鹿島さんの賃貸ビルの赤坂Kタワーです。
 アンダーソン・毛利・友常事務所さんが入居していますから、
 あちらも、夜っぴてお仕事してるんじゃないでしょうか。(^^);;:
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by expresstax | 2016-02-25 23:08 | 消費税

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