居住用財産の買換特例の価格要件、そして恵比寿ガーデンテラスのバカラ

 ちょっと前のことですが、不動産のプロの方からご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 ☆  ☆  ☆ 
 
 居住用財産の買換え特例(租税特別措置法36条の2ですね。(^^))について、
 今は、1億5千万円までなら使えるんですよね、というご質問です。
 今回、1億4千万円で売るんです、とのことで、

 年末決済の売却と購入の仲介、両手取りのお仕事のようで、
 声が弾んでいます。
 
 うーむ、水を差すようですが、と思いつつ、お答えします。
 え-、昔は、価格青天井で使えていた時代もあったのですが、
 平成21年1月1日以後の譲渡では、売価2億円以下に、
 平成24年1月1日以後の譲渡では、売価1.5億円以下に、
 平成26年1月1日以後の譲渡では、売価1億円以下に、と厳しくなっています。

 この要件は、今回の税制改正大綱では、平成28年以後も、29年末までは延長されているので、
 仮に取引が、来年1月になったとして、今現在の売価制限は、1億円です。

 プロの方、え~っっ!と驚かれています。
 仲介業務が、ガラガラと音を立てて崩れる、といった様相です。
 ヘタをすると責任問題、と脳裏をよぎったかも知れません。

 あまりの驚きように、こちらも、念のために、他の条件、
 つまり、所有期間が1月1日現在で10年超だとか、居住期間が10年以上だとか、
 満たしてるんですよね、と、ちくちくお伺いしつつ、
 所有者は、お一人ですか?とお尋ねしました。

 あ、え、とお調べになって、えっと、2人の共有です。
 半々ですっっ!
 ほとんど叫び声です。

 おお、なるほど。
 であれば、一人当たりの譲渡対価は、7千万円ですから、OKになります。

 え。そんなことできるんですか!?と更に驚いておられます。

 できるとかではなく、そのように決まってるんですね。

===================
租税特別措置法基本通達36の2-6の2
譲渡に係る対価の額が1億円を超えるかどうかの判定

 措置法第36条の2第1項に規定する譲渡資産の譲渡に係る対価の額(以下この項において「譲渡対価」という。)が1億円を超えるかどうかの判定は、次により行うものとする。
(1) 譲渡資産が共有である場合は、各所有者ごとの譲渡対価により判定する。
(2) 略
===================

 このあたりは、例えば、面積要件である50㎡以上要件などは、
 共有者別判定でなく、物件判定になるので、
 対価要件も、その物件で判定、と早とちりしそうですが、
 そうではないんですね。

 現在の買換特例対象が1億円以下なので、
 3人で1/3ずつ共有なら、3億円以下もOKとなります。

 不動産の共有って、相続などでは、困ったちゃんですが、
 譲渡の場合は、3千万円控除がやはりひとりずつ使えるとか、
 有利なこともあります。

 という説明で、
 良かった~~!と胸をなで下ろしたらしいご質問者様でしたが、

 ここで安心しないで、
 対価が一人7千万円となったことで、
 取得価額を確認したうえで、
 3千万円控除+軽課税率との有利不利など、
 もういちど、事前によく税理士先生に確認していただけるように、
 お客様にアドバイスして差し上げて下さい、とお願いしました。

 それに、そもそもこの特例、要件が転変と変わるだけでなく、
 価格要件のような増税項目が、
 税制改正では、改正年の3月に国会で法律化されるのに、
 適用は、その年の1月1日以後譲渡に遡及適用されてきた、という
 インケンな改正経緯を辿っています。
 
 落とし穴に落ちろ!と行間に透けて見えているような法律ですから、
 プロの方も、まして、マイホーム譲渡を真剣に考える方も、
 くれぐれも、お気を付け下さい。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 最近の事案やご質問で、共有、多いなというのが実感です。
 よく気を付けて下さい。

 ☆  ☆  ☆

 世の中は、クリスマス一色ですね。
 恵比寿ガーデンのバカラのクリスマスイルミネーションです。
 渋谷事務所時代は、よく来ていたのですが、最近はご無沙汰でした。
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by expresstax | 2015-12-25 23:47 | 譲渡


税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


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自己紹介

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松木飯塚税理士法人
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 人に会うのが大好きで、現場第一主義。
 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
 相手を信じて情熱で意気投合してしまう。
 税理士の仕事は、お客様の人生と懐にしっかりと寄り添って、ともに手を携えて生きていくことだと信じる。 

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