森トラストの土地評価損取消裁決は森トラさんに軍配

 昨年平成26年8月に 国税不服審判所に上った
 森トラストさんの虎ノ門パストラル跡地の土地評価損400億円否認への審査請求の結果がでました。

 軍配は、森トラストさんに上がって、150億円の還付なのだそうです(平成27年6月10日日経新聞夕刊)。

 去年の審査請求の記事を見ていたときは、
 へー、そりゃ、否認されるんちゃうかな、と思っていたので、
 今日の裁決文が出てきたら、ぜひ読んでみたいです。

 虎ノ門パストラルは、古ーーい、宴会場ビルで、日管協さんの総会などで使ったりしてましたね。

 虎ノ門事務所時代に、お散歩に行ったり、取り毀しの様子を眺めた/span>りしてたので、
 人ごとと思えません。

 ☆  ☆  ☆

 もともと、土地を固定資産(=自分で使う、貸す)として取得したのか、
 棚卸資産=転売する、として取得したのかが、税務上は問題になります。

 棚卸資産の場合は、会計上、期末の時価評価をし、
 評価益は法人税課税、評価損が出れば、法人税では損金となるからです。

 八百屋さんが仕入れたトマトが、期末棚卸で、買った値段ではもう売れねぇ、と、
 値下がりしていたら、評価損とするのです。

 虎ノ門パストラル跡地16,050㎡は、
 2008年1月、オーナーである農林漁業組合から、
 森トラさんと当時のダビンチアドバーザースのSPC(特定目的会社)が
 約2,300億円(坪4,747万円)で取得。

 その後、リーマンショックで、50%共有者のダヴィンチが2010年破綻、上場廃止。
 2011年1月にホテル解体、棚卸資産として評価損を計上し、これが問題になったんですね。

 その後、2013年7月にダヴィンチの持分を森トラさんが引き継いで、
 土地は、森トラさんの単独所有になって、
 取り毀しの後、トラ四ガーデンとして市民農園とかやってましたが、

 この2011年の評価損が問題になったんですね。 

 虎ノ門パストラル跡地を、
 国税さんは、自分で建てて使うんだから固定資産だろっ、としたのでしょうが、
 森トラさんは棚卸資産ですよぉ、として主張していたのですね。

 んー、
 マジで、外部販売しようとしていたのか、
 時期的にあり得なくもないですが、
 そもそもダヴィンチと取得した2,300億円だって安値買いと囁かれた超一等地を、
 手放すハズはなーい! と国税は考えたんだと思うんです。

 それに、森トラさんは、昨年2014年10月には虎ノ門四丁目プロジェクトを発表、
 今年2015年5月には、都市再生特区認定を取得、「虎ノ門トラストシティワールドゲート」と名称を付けて
 計画発表
に及んでいます。
 販売用資産としたのにも、かかわらず、です。

 一見、国税さんの言い分の方が正しそうに見えますが、
 待てよ、と。

 そもそも、森トラさんのような開発デベロッパは、自社建築しても、物件はSPCに移して、
 REIT(リート=不動産投資信託)としたりします。

 そうであれば、この土地だって、商品として仕上げた上で、SPCに移転(売却)することが予定されていれば、販売目的用資産といえるのかも?です。(?_?)
 売る時って、きっと信託受益権で売るんでしょうが、それだって譲渡でしょうしねぇ。(-_-)

 ☆  ☆  ☆

 記事を読んで、ふにゃふにゃ考えていますが、
 裁決文を見たら、案外、なあんだ、ということなのかも知れません。
 楽しみに待ちましょう。(^^)b

 ☆  ☆  ☆
 
 森トラさんといえば、自宅マンションの隣地の赤坂ツインタワーを取り壊し、
 200m級の建替を行うそうで、
 すぐに工事着手するのかと思いきや、
 跡地は貸し駐車場になっちゃいました。
 ツインタワー側の住民さんは、工事音がしばらく止んでほっとしたでしょうか。
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 平成19年頃、エクスプレスの移転先として、この赤坂ツインタワーが候補に上り、内覧したことがありました。
 国会議事堂を臨んで、良いお部屋でしたが、セントラルヒーティングだったり、
 とにかく、古い、
 そして建替予定が当時から決まっていて、3年定期借家とのことで、
 3年で移転先をまた探すんじゃ、と、見合わせた経緯がありました。
 当時は、まさか自分がそのお隣に暮らすようになるとは思ってませんで。
 本当に、人生は異なものよ、です。

 でも、その後のリーマンショックや大震災で、建替は延期に次ぐ延期で、
 今に至っていたのですね。
 上から見るとこんな感じです。
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 夜、通りかかると、駐車場には、なんと、工事車両が、隊列を成していました。
 向こうは大型トラック、手前は生コンの砲列です。(@_@;)
 朝の外堀通り沿いは、生コンの駐車場と化していましたから、
 需要はあったんでしょうね。
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by expresstax | 2015-06-10 23:44 | 不動産

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


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