相当の地代、通常の地代? そしてストレチア2

 先のセミナーで、相当の地代について、税理士先生からのご質問をいただきました。
 ありがとうございます。

 相当の地代の通達でいう通常の地代は、普通の地代ですか?
 もう、わやくちゃな会話っぽいですが、
 相当の地代通達では、次のように区別しています。

1.相当の地代
 借地権利金を支払う慣行がある地域で土地の貸借をするなら、
 権利金をたくさん払ったら地代は低廉で、権利金を少なくするなら地代を高くと、
 権利金と地代は、相関関係にあるだろう、と考えます。

 もし権利金をゼロとする代わりに、払うべき地代を計算しようとしたら、
 それはその土地の標準運用益相当であり、それを「相当の地代」と呼んで、
 その運用率を、昭和64年までは年8%、平成元年以降当分の間、年6%としました。

 当時の定期預金の利率を保守的に見た、ということかもしれませんが、とにかく、決めちゃったわけです。

 そして、その地代計算を、4つの数字から計算すれば、課税上弊害なしとするのは、前回書きました。

2.通常の地代
 
 これはフツウの地代のことではありません。

 あくまで土地の評価上の取扱に限って、相当の地代に満たない地代を授受している場合などに、
 その時点で、借地権がどこまで形成されたかを算定するうえで
 実際の地代が周辺よりどの程度優越しているかを計算するためのものです。

 つまり、通常の地代は、通常授受される平均的な相場地代をいうのでしょうが、
 それを周辺にヒヤリングして決めるのは難しい。
 そこで、簡便的に、「相続税評価額の以前3年間の平均額×底地割合×6%」でよく、
 この計算式で計上する地代額を「通常の地代」と呼んでいます。
 
 理論値的には、相続税評価額を公示価格の8割とすると、
 公示価格×0.8×0.3×0.06=1.44%くらいでしょうか。

3.相場の地代

 税務上は、こんな言葉はありません。
 むしろ本来ならば、「通常の地代」がこれに相当するといえるのでしょうが、そこはそれ、
 課税の合理性から「通常の地代」を2のように定めてしまっています。

 でも、世間で授受される地代は、フツウは、固定資産税の何倍、という取引が多いはず。
 これを、弊社では、「相場地代」と呼んで、「相当の地代」や「通常の地代」と区別しています。
 
 また、これは、賃貸借と言える程度には、固定資産税の何倍かを授受することで、使用貸借じゃないよ!と主張する地代でもあります。

4.使用貸借の地代

 その土地の固定資産税程度の地代をもらっても、地主の手元には残りません。
 実質、ゼロ地代でしょ、となり、使用貸借と考えます。

おまけ)
 固定資産税の何倍論、というと、

 理論値的には、固定資産税=固定資産税評価額(公示価格×0.7)×負担水準×0.017×何倍 となり、

 負担水準の高低、住宅地(1/6課税標準)かどうかにより分かれますが、
 都心部の非住宅地であれば、理論値的には、約2%くらい、
 郊外の住宅地であれば、約0.2%くらい、となるでしょうか。
 
 そんな整理も、実務のうえでは、やってみて下さい。

 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 自宅のストレチアの2本目が開花しました。
d0054704_17423313.jpg
by expresstax | 2014-10-24 23:04 | 財産評価

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax