二世帯住宅の小規模宅地適格は、区分「登記」で判断、そしてキックオフランチ   

2013年 06月 19日

 先日、事務所ニュースにした二世帯住宅の相続税の小規模宅地の減額特例のことです。
 ご質問をいただきまして。

 政令の規定では、
 区分所有建物は、原則通り、同居要件で判定、
 区分所有以外の建物は、親族居住用部分も対象に、と。

 そして区分所有建物とは、
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建物区分所有に関する法律第1条(建物の区分所有)
 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
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 と説明しています。

 だから、素直に政令を読むと、「所有権の目的とすることができる、各部分」となって、
 登記してなくても、構造上区分されて独立して用途に供することができるもの、をいうならば、

 外階段だの、別玄関だのの、つまり完全分離型の二世帯住宅の親族のみ居住部分は、アウトになってしまいます。
 そこでのご質問です。

 1月の税制改正大綱で書いていた次の文言は、何だったんですか、となるわけです。
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二世帯住宅の構造上要件の整備
一棟の二世帯住宅で構造上区分のあるものについて、被相続人及びその親族が各独立部分に居住していた場合には、その親族が相続又は遺贈により取得したその敷地の用に供されていた宅地等のうち、被相続人及びその親族が居住していた部分に対応する部分を特例の対象とします。

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 さっそく調べて見ました。
 ありがとうございました。

 ☆  ☆  ☆

 結論的には、
 区分登記でなければ、完全分離型二世帯住宅でもいいよ、
 という扱いになるそうです。
 なので、事務所ニュースに書いた内容で、結果オーライになるのですが。

 今後、解説や通達で手当されるそうですので、
 その点は、よしとして、
 でも、これって、いわゆる「法の欠缺(けんけつ=欠陥)」ってやつですか。

 ☆  ☆  ☆

 確かに、敷地権については、区分所有法22条の分離処分の禁止を原則、
 23条の分離処分の無効の主張の制限規定で、
 登記後は、善意の第三者にも主張可能、つまり、第三者対抗要件を持つ、としています。

 さらに不動産登記法44条1項9号や46条では、
 敷地権については、職権登記としています。
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建物区分所有法第22条
 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

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 なので、敷地権については、登記が前提といえるのですが、
 そもそもの今回の論点は、建物構造の問題なのですから、登記前提とはいえず、
 政令の文言だけで、これを読むのは、無理!!かなあと思うのですが。

 いいのでしょうか。。。

 ☆  ☆  ☆

 それに、そもそも、二世帯住宅で、たまさか資金が親子別だから、
 区分登記にしちゃった、なんて方の問題は、まだ残ります。
 切り捨てられちゃうのか、救済があるのか。
 こちらも気になります。

 ☆  ☆  ☆

 事務所のメンバーが、転倒して足を痛めてお休みしています。(ヨクコロブジムショデス)
 回復に時間がかかるとのことで、みんなで心配しています。
 早く帰ってきてね、
 でも、ゆっくり養生してね、という矛盾に満ちた応援をしています。m(_ _)m

 ☆  ☆  ☆

 メンバーが欠けたところで、恒例のキックオフランチを決行しました。
 キックオフランチとは、ご新規のお客様のご契約ができたとにやる
 いわば、威勢付けの食事会です。
 お客様、ありがとうございます。
 
 メンバーのチョイスは、
 ホテルニューオータニのてんぷらの堀川さんのゴージャスなコース料理です。
 我々だけで、ごめんね。>療養中のメンバーさん
 治ったら、快気祝いに来ようね。 
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 帰りに、オータニのお庭をお散歩してきました。
 沙羅の花です。
 平家物語にある「沙羅双樹~」の沙羅。夏の花です。
 この花を見るだけで、心が、しん、と落ち着きます。
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by expresstax | 2013-06-19 23:40 | 相続・贈与

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