マイホームのPERとPBR
 日経ネットで、東京カンテイの中山登志朗先生のお話が出ていました。
 中山先生は、不動産データ会社の東京カンテイの上席主席研究員という
 不動産データのプロ中のプロです。
 以前、講演でご一緒させていただいたことから、時折、ご指導をいただいています。
 (ありがとうございます。)

 タイトルが、「住まい、『終の棲家』から『ヤドカリ型』へ」とありますが、
 ちょっと趣が違いました。

 テーマは、マイホーム、それも、東京カンテイさんですから、
 マンションのPERと、PBRが、マンション価値を決める、というお話です。

 それぞれ、
 PER=price earnings ratio(プライス・アーニングス・レシオ)=株価収益率
    =株価÷純利益

 PBR=price book-value ratio(プライス・ブックバリュー・レシオ)=株価純資産倍率
    =株価÷純資産額

 という投資数値です。

 これが、マンションになると、
 
 PER=マンション購入価格÷近隣年賃料=低いほど、買い得。
  首都圏の平均は、23.75。
  賃貸で、23.75年で回収可能ということでしょうか。

 PBR=中古物件価格÷新築価格=高いほど、市場性が高い。
  首都圏の平均は、0.94。
  新築に比べての値下がり割合は、低いとみるのでしょうか。

 上記の数値がともにいいのは、銀座一丁目。
 銀座1丁目が、PER=12.22、PBR=1.44 だそうです。
 つまり、賃貸投資であれば、表面では、12年で元金回収ができ、
 中古の方が新築より約4割高いと。
 いわゆる運用と「出口」に適した物件となるということですね。 

 そして郊外ほど、数値が悪くなり、10年も経つと半額でも売れない、
 同じに郊外に住むなら、最初から買わずに、賃貸の方が資金を抑えられる、とのことです。

 これが、タイトルの、初めから終の棲家とがんばらないで、
 若いときは郊外の賃貸で安く住み、
 ライフステージによって、資産価値の高いものへと、転換していけ、と繋がります。

 これだけ聞くと、従来の日本型マイホーム住み替え法のようですが。
 つまり、昔からよくいう、ホウソウトウバン。
 方(間借り)→荘(アパート、ここまで賃貸)→棟(マンション)→番(戸建)
 を踏んでいるような。

 でも、この棟→番が、住宅過剰の今では、
 番(子育て環境のいい郊外の貸家)
 →棟(子供がお受験に突入し、働き盛りのときは、都心部の利便性の高いマンション)
 →号(ケアのいいゆったりとした老人ホーム)
 となっているような、ですが。
 
 PBRとPERは、投資の際に、電卓を叩いてみたいですね。 
by expresstax | 2011-08-16 23:13 | 不動産

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ
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 この職業を選んだのも、たった一度の人生で、いろんなお立場の、いろんな職業のお客様と人生をともにして生きていく素晴らしさと醍醐味を知ってしまったから。
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