土地の保存登記の真相は?

 土地の保存登記って、摩訶不思議な現象があって、
 お客様と首をひねっていたお話しの続きです。

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 大昔は、各地の豪族が、てんでに土地を支配していたので、
 それなりの測量はしていたでしょうが、かなりテキトーだったそうで、
 正式な統一的な測量は、豊臣秀吉が天下統一してからだったそうです。

 昔、学校で習った太閤検地ですね。

 でもその頃って、さあ土地を測ろう、というときは、縄で測っていたそうです。

 そしてその縄で測った土地について、土地の地籍台帳を作り、
 その台帳をもとに、年貢を決めていたそうなんですね。
 つまり、お前んとこの土地は、1反だから米10俵取れるはずだから年貢には、4俵出せや、と。

 そうすると、お百姓さんは、考えます。
 そうか、縄をちょっと長くして測れば、土地は狭いと台帳に書かれるじゃないか。
 土地が狭いと見られれば、年貢も、下がるぞと。

 そんなこんなで、長い縄で測って、狭く申告する不届き者が後を絶たなかったとか。
 一種の「節税」というより「税逃れ」ですね。

 この台帳が、明治以降の登記制度に受け継がれて、
 後世になって、近代測量できちんと測ると、
 実は、台帳よりも、実測の方が広い!という土地が続出。
 これを「縄延び」といいます。

 反対に、登記より実測が少なくなってしまう「縄縮み」も、たまにあるんですけどね。

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 さて、くだんのお客様の土地です。
 
 例えば、登記簿には1,000㎡と登載されていた土地だったとします。

 そこから、端っこの土地を、300㎡測って、売却します。
 残りは、700㎡のはず。

 さらに500㎡測って売却します。
 残りは200㎡のはず。

 そして、200㎡測って売却しようとしたら、
 これで土地はなくなるはずなのに、
 あれ~、まだ200㎡も、残ってるよ~。

 縄延びだったんですね。
 ほんとは、1,200㎡の土地だったんですね。

 しゃーねーなー、とばかりに、測量士さん土地家屋調査士さんは、
 残りの200㎡を、表示登記と同時に、
 所有者は、元の土地の地主さんですから、保存登記をかけます。

 こうして、忽然と、200㎡の土地が生まれたことになっちゃった、
 というのが、分析の結果です。

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 お客様は、元の大きな土地の末裔だったわけで、
 ほー、じゃウチは得したんですな、とまんざらでもなさそうですが、
 そうじゃなくて、正しく測られただけなんですけど。
 
 ときには、縄延びがあることがわかっていても、
 お金をかけて実測すると、大きくなった面積に固定資産税をかけられちゃう、と、
 あえて測量をしないでいる地主さんもいらっしゃるそうですが。
 それがトクといえるかどうかは、むにゃむにゃ。
 
 縄延び分を計算に入れずに、登記簿面積で少なく土地評価して、
 同族会社の株価を低く計算して、
 後で追徴を取られちゃった某元首相の相続税のお話とか、

 縄延びや縄縮みについては、いろんなエピソードがありますが、またの機会に。

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 確定申告で、お休みの日も、お仕事です。
 果物食べたり、ハンバーガーぱくついたり、
 デスクワークの合間は、おしゃべりしながら食べてばかりです。
 危険、危険です。
by expresstax | 2011-03-05 23:54 | 不動産

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


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