持分贈与の手じまい、そして雪の東京

 雪ですね。
 お家に、ちゃんと帰れましたか~?

 ☆  ☆  ☆

 ご相談です。

 これまで、賃貸建物を、持分で、お子様達に贈与なさってきました。

 そして、その建物を、同族法人が借り上げて、転貸する方式で、
 ご一族の不動産を運営なさってきました。
 建物のサブリースですね。
 土地は、親御様の所有です。

 そこまではよかったのですが、
 たくさんある賃貸物件の持分がバラバラ、
 修繕や資本的支出の工事をしようものなら、持分だけ、計算が複層的に煩雑化してきました。

 そこで、ギブアップして、いっそのこと、借り上げ法人が、修繕費を負担してしまえば、
 経理処理がラクになるじゃないか、
 その分だけ、転貸賃料を多くすれば、
 つまり、所有者への賃料を少なくすればいいじゃないかと思うんだけど、とのご相談です。

 でも、ちょっと待って下さい。

 建物の修繕費や資本的支出は、原則として、所有者が負担すべきです。
 それを、サブリース法人が負担して、その分、サブリースマージンを多くするというのは、
 同族間の利益配分の調整とみられて、具合が悪いのではないでしょうか。

 本来所有者が負担すべき修繕費や工事費を、借り上げ法人が負担すると、
 法人から所有者への寄付だとか、
 所有者が役員なら役員賞与だとか、国税さんから、認定されかねません。

 基本に立ち戻って考えましょう。

 そもそもの問題は、建物修繕費や工事支出がかさんでいることです。
 そして、その建物駆体の所有者が、持分で分散されていることです。

 であれば、ここでちょっと、ご提案です。

 建物のうち、未償却残高の少ないものが多いようですから、
 サブリース同族法人が、現所有者から買い取ってしまえばどうでしょう。

 これで、同族法人が、堂々と工事できます。
 工事費も落とせます。 
 建物駆体の減価償却の耐用年数も短縮できます。

 何より、建物自体が、法人所有になることで、
 収益が100%法人の収入となり、
 減税傾向の法人税課税へと切り替えられます。

 個人所有の建物の収益を、管理料方式やサブリースなどで、分散させる方法では、
 管理料率が適正か、とか、
 サブリース転貸マージンは、適正か、とか、
 ついて回りますが、
 法人資産としてしまえば、こうした問題が、一挙解決です。

 シンプル・イズ・ベスト、です。

 ね、検討してみて下さいね。 

 ☆  ☆  ☆

 夜半から、雪がずんずんと、降り始めました。

 急遽ご依頼いただいた自社株贈与の計算に着手して、
 気付いたときには、かなりの大雪です。

 事務所の窓からの東京タワーは、
 もう、足下しか見えません。
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 降る雪を踏みしめながら、帰宅しました。
 どちらさまも、お気をつけて。
 
by expresstax | 2011-02-14 23:13 | 相続・贈与

税理士飯塚美幸のひとことメッセージ


by expresstax